Interviul Ediției – Interviu cu Daniel Tudor, Chief Investment Officer, HUBIX: Vom fi un partener și mai apropiat al dezvoltatorilor cheie

Interviul Ediției

Interviu cu Daniel Tudor

Chief Investment Officer, HUBIX

Vom fi un partener și mai apropiat al dezvoltatorilor cheie

HUBIX gestionează fonduri de investiții imobiliare cu accent pe proiecte rezidențiale și comerciale. Ce model de organizare ați urmat?

Hubix Investment a fost fondată ca o societate pe acțiuni (SA), urmând un model similar unui fond de investiții, dar adaptat la dimensiunea inițială a companiei, care a avut un capital de aproximativ 6 milioane de euro. Această structură a oferit flexibilitate operațională și transparență în gestionarea investițiilor.

Modelul nostru se bazează pe atragerea unui număr semnificativ de investitori de retail – persoane care fac parte dintr-o comunitate educată financiar, construită și consolidată de-a lungul a 7-8 ani. Împreună cu partenerii mei, Bogdan Dinu, Cristi Istrătescu și Valentin Nedelcu, ne numărăm printre cei mai cunoscuți educatori financiari din România, fiecare specializat pe un segment diferit al pieței. Această expertiză ne-a permis să construim un ecosistem bazat pe încredere și transparență, esențial pentru succesul Hubix.

Reputația noastră publică, construită prin educație și comunicare autentică, a reprezentat un element esențial în decizia investitorilor de a ni se alătura. Oamenii au văzut în noi un partener solid, de încredere, cu o viziune clară și o abordare echilibrată, ceea ce a facilitat dezvoltarea și expansiunea Hubix încă de la început.

HUBIX s-a evidențiat prin rentabilitatea sa ridicată, cu ținte de randament de peste 20% anual. Investiți în proiecte rezidențiale mari, iar filosofia de business se bazează pe comunități urbane bine dezvoltate. Cum schimbă HUBIX peisajul imobiliar din România?

De la început, strategia noastră s-a concentrat pe achiziția de pachete mari de apartamente în proiecte imobiliare de anvergură. Datorită volumului investițiilor – minim 30 de unități per pachet, ajungând uneori și la peste 100 – am avut acces la condiții comerciale mai avantajoase decât cele disponibile în piață. Acest avantaj nu s-a datorat doar puterii noastre de cumpărare, ci și încrederii pe care dezvoltatorii ne-au acordat-o, având în vedere brandul solid și comunitatea bine consolidată pe care o reprezentăm.

Procesul nostru de creștere a fost organic, bazat pe stabilirea unei structuri operaționale solide, semnarea parteneriatelor strategice și inițierea unor negocieri care, deși necesită timp, sunt esențiale pentru succesul pe termen lung. Astăzi, Hubix este un nume cunoscut în industrie, însă promovarea în presă nu a fost o prioritate, întrucât ne-am bazat pe comunitatea noastră fidelă. Cu toate acestea, pregătim o expunere mai mare, în special odată cu lansarea unei noi strategii de investiții.

Această nouă direcție presupune implicarea directă în dezvoltările imobiliare prin aport de capital în companiile dezvoltatoare. Dacă până acum ne-am axat exclusiv pe achiziționarea de pachete de apartamente la preț redus, pe care ulterior le puneam la dispoziția comunității noastre la prețurile de listă ale dezvoltatorilor, acum ne poziționăm și ca parteneri direcți în proiectele imobiliare. Pe lângă marja brută obținută din discounturile aplicate, le oferim clienților noștri servicii adiționale – property management, mobilier, design interior – și, mai presus de toate, acces la o comunitate puternică și informată.

Noua strategie completează modelul nostru existent, fără a-l înlocui. Dorim să fim parteneri de încredere pentru dezvoltatorii serioși, cei care gândesc sustenabil și care nu urmăresc doar câștiguri rapide, ci își propun să lase o amprentă pozitivă asupra orașelor în care dezvoltă. De aceea, ne extindem în toate marile orașe din România, nu doar în București sau Brașov, ci și în alte centre economice emergente, unde cererea pentru locuințe noi este în creștere datorită dezvoltării infrastructurii și a economiilor locale.

Selectăm cu mare atenție proiectele în care investim, urmărind criterii esențiale. În primul rând, acestea trebuie să fie sustenabile, respectând standardele nZEB (Nearly Zero Energy Buildings), care impun un consum redus de energie. Apoi, analizăm cu rigurozitate dezvoltatorii cu care colaborăm, asigurându-ne că au un istoric solid, un portofoliu de proiecte finalizate și o reputație impecabilă.

De asemenea, facem o verificare detaliată a fiecărui proiect, incluzând aspecte juridice precum istoricul terenului, stadiul urbanizării, certificatul de urbanism și avizele necesare. Dacă intrăm într-un parteneriat cu o companie care a început deja dezvoltarea unui proiect, derulăm și un due diligence financiar pentru a evalua viabilitatea afacerii. În cazul investițiilor în parcuri de retail, analizăm și contractele comerciale cu chiriașii, astfel încât să ne asigurăm că proiectele în care ne implicăm sunt sustenabile pe termen lung.

Un alt aspect crucial pentru noi este monitorizarea constantă a proiectelor în care investim. După semnarea documentației, avem un proces intern riguros prin care urmărim progresul fiecărei dezvoltări, asigurându-ne că se respectă planul inițial. Evident, în sectorul construcțiilor pot apărea întârzieri sau obstacole neprevăzute, dar obiectivul nostru este să fim mereu alături de dezvoltatori, să identificăm din timp problemele și să contribuim activ la găsirea soluțiilor.

Prin modelul nostru de business, ne diferențiem clar de un finanțator bancar. Nu percepem dobânzi și nu funcționăm ca un creditor, ci ca un partener real în dezvoltare, asumându-ne riscurile și beneficiile alături de dezvoltatori. Practic, aplicăm principiile unui fond de private equity, dar adaptate pieței imobiliare din România, cu scopul de a obține randamente atractive și de a asigura siguranța investițiilor pentru comunitatea noastră.

Acest model este deja consacrat în țările din Vest și nu este o invenție proprie, dar ceea ce îl face inovator în România este modul în care îl aplicăm, abordând direct dezvoltatorii și selectând cu atenție proiectele. Suntem convinși că succesul în acest domeniu vine din ridicarea orașelor și a comunităților, iar acest lucru se poate realiza doar prin investiții în dezvoltări sustenabile și bine gândite. Cu o comunitate de peste 200.000 de oameni care ne urmăresc, avem și capacitatea de a contribui la popularea, finanțarea și capitalizarea proiectelor, accelerând dezvoltarea acestora și ajutându-le să ajungă mai rapid la maturitate.

Ce lipsește orașelor din România? Cum ajută HUBIX la dezvoltarea acestora într-o manieră robustă și sustenabilă?

Orașele din România au nevoie, în primul rând, de infrastructură modernizată și bine planificată, atât din punct de vedere al mobilității, cât și al facilităților urbane. Infrastructura de acces este esențială pentru a permite oamenilor să se deplaseze rapid și eficient, punând un accent mai mare pe transportul în comun și reducerea dependenței de mașini personale. În același timp, infrastructura socială joacă un rol esențial în dezvoltarea unui oraș funcțional – parcuri, grădinițe, școli, universități, spitale și centre comerciale trebuie să fie integrate într-un mod coerent, astfel încât să răspundă real nevoilor comunității.

Un alt aspect esențial, adesea neglijat, este reconstrucția spiritului comunitar, care s-a pierdut în ultimele decenii. Orașele trebuie să devină mai mult decât simple aglomerări de locuințe și birouri; ele trebuie să încurajeze interacțiunea socială și să creeze un sentiment de apartenență. Dezvoltările imobiliare care integrează aceste concepte devin mult mai atractive și se diferențiază printr-un nivel ridicat de satisfacție a locuitorilor. În această direcție, brandurile care construiesc ecosisteme urbane sustenabile, centrate pe oameni, câștigă încrederea pieței și obțin o poziție mai solidă pe termen lung.

În ceea ce privește contribuția HUBIX, nu avem control direct asupra infrastructurii publice, dar putem influența dezvoltarea unor proiecte imobiliare bine conectate la facilități esențiale. Alegem cu atenție partenerii și proiectele, având ca prioritate accesul rapid la transport public, apropierea de centre educaționale și integrarea de spații comerciale și de servicii în cadrul ansamblurilor rezidențiale. Ne dorim ca fiecare proiect în care investim să contribuie la creșterea calității vieții locuitorilor, iar acest lucru se reflectă prin implicarea noastră directă în proiecte care includ grădinițe, magazine, centre de wellness, spații verzi și locuri de relaxare.

Unul dintre avantajele majore ale HUBIX este accesul rapid la capital. Într-o piață în care dezvoltatorii se confruntă adesea cu dificultăți în obținerea finanțării sau cu costuri ridicate ale creditării, noi oferim o soluție alternativă. Prin aportul nostru de capital, accelerăm dezvoltarea proiectelor și contribuim la finalizarea lor într-un timp mai scurt. De asemenea, venim alături de dezvoltatori în obținerea de finanțări bancare complementare, oferindu-le o structură solidă care le crește credibilitatea în fața instituțiilor financiare.

În esență, HUBIX nu doar investește în proiecte imobiliare, ci acționează ca un partener strategic pentru dezvoltatori, sprijinind creșterea sustenabilă a orașelor. Ne propunem să contribuim activ la dezvoltarea unor ansambluri rezidențiale care nu doar să răspundă cererii din piață, ci să seteze noi standarde pentru viitor. Orașele României au nevoie de viziune pe termen lung, iar HUBIX este parte din această transformare, facilitând dezvoltări care aduc valoare reală comunităților și care vor avea un impact pozitiv pentru generațiile viitoare.

Cum privesc dezvoltatorii imobiliari termenele în care se eliberează documentațiile de urbanism în vederea obținerii avizelor și autorizațiilor?

Procesul de obținere a documentației urbanistice în România este adesea unul greoi și plin de obstacole birocratice, iar această realitate diferă semnificativ de la un oraș la altul. Bucureștiul și Clujul, de exemplu, se confruntă cu blocaje frecvente și întârzieri mari, ceea ce îngreunează dezvoltările și crește costurile pentru investitori. Pe de altă parte, există orașe precum Oradea și Timișoara care au reușit să adopte un ritm mai dinamic în procesul de avizare, datorită unei viziuni urbanistice mai coerente și a unei administrații locale mai eficiente.

Oradea este, probabil, exemplul cel mai relevant al unei dezvoltări integrate și bine gestionate. Deși are o populație de aproximativ 200.000 de locuitori, mult mai mică decât cea a Bucureștiului sau Clujului, acest oraș a implementat un plan de dezvoltare urbană bine structurat, care armonizează investițiile publice și private. Acest model ar putea fi replicat și în alte orașe, dacă există voință politică și o strategie clară de urbanizare.

Un concept esențial pentru viitorul orașelor este „15-minute City”, teorie popularizată de Carlos Moreno, care a fost prezent și în România anul trecut. Acest model urbanistic propune ca toate facilitățile esențiale – locuri de muncă, educație, sănătate, comerț, recreere – să fie accesibile în maximum 15 minute de mers pe jos, cu bicicleta sau prin transport public. Implementarea completă a acestui model într-o metropolă precum Bucureștiul este dificilă, dar nu imposibilă. O soluție ar fi dezvoltarea unor comunități urbane autonome, fiecare gândită în jurul acestui concept, ceea ce ar putea reduce presiunea asupra infrastructurii și ar îmbunătăți semnificativ calitatea vieții locuitorilor.

Deși există orașe care fac progrese vizibile, la nivel național, România rămâne blocată într-un sistem birocratic rigid, care încetinește dezvoltarea urbană. Acest lucru nu poate fi schimbat peste noapte, dar necesită o planificare strategică și o mai bună coordonare între instituțiile implicate în procesul de avizare și reglementare urbanistică.

Jan Gehl, unul dintre cei mai apreciați urbaniști ai lumii, oferă o perspectivă interesantă asupra dezvoltării orașelor. El povestește despre un copil care construia un oraș din piese LEGO. La un moment dat, mama sa îl întreabă: „Ce faci, copile? N-ai terminat încă?” Iar copilul răspunde: „It’s a city, mom. It will never end.” („E un oraș, mamă. Niciodată nu se va termina.”).

Această analogie reflectă perfect realitatea urbanizării – un oraș nu este niciodată „finalizat”. El trebuie să fie într-o continuă evoluție, adaptându-se noilor cerințe sociale, economice și de mediu. În Europa, vedem exemple clare de orașe care reușesc să se reinventeze, devenind mai prietenoase pentru locuitori, prin îmbunătățirea infrastructurii și adaptarea la noile standarde de sustenabilitate.

În România, provocarea majoră nu este doar birocrația, ci și lipsa unei viziuni clare asupra dezvoltării urbane pe termen lung. Diferența dintre orașele care reușesc să se dezvolte eficient și cele care rămân blocate în procese administrative greoaie este dată de managementul urban. Avem nevoie de un cadru legislativ mai flexibil, de digitalizarea procesului de avizare și de o colaborare mai strânsă între administrația publică și sectorul privat. România are un potențial uriaș de dezvoltare urbană, dar acesta poate fi valorificat doar printr-o strategie coerentă și printr-un efort comun între autorități, dezvoltatori și comunități.

În ultimii 4-5 ani a fost o efervescență pe toate segmentele – rezidențial, birouri, industrial, logistic, retail, hoteluri etc. Putem concluziona că piața imobiliară din țara noastră a atins un oarecare nivel de maturitate?

Nu încă. Deși România a înregistrat o creștere accelerată pe toate segmentele pieței imobiliare, suntem încă departe de a putea vorbi despre o maturitate similară cu cea a piețelor occidentale. Dacă ne uităm la orașe din Europa, SUA, Canada sau chiar China, devine evident că suntem într-o etapă incipientă de dezvoltare.

China, de exemplu, este un model de urbanizare rapidă, chiar dacă se vorbește mai puțin despre acest aspect în Europa. Orașe precum Shenzhen, unde aproape 90% dintre vehicule sunt electrice, demonstrează cât de mult se poate transforma un oraș printr-o viziune clară, investiții masive în infrastructură și adaptarea rapidă la noile tehnologii.

România trebuie să țină pasul cu aceste tendințe, iar direcția viitorului este clară: sustenabilitate și eficiență energetică. Lumea se îndreaptă către un model electric, care reduce dependența de combustibili fosili și optimizează consumul de energie. Acest lucru înseamnă că și sectorul imobiliar trebuie să se adapteze – de la infrastructură urbană până la performanța energetică a clădirilor.

În prezent, încă se construiește după practici învechite. Vedem în continuare fațade decorative standard, fără o reală contribuție la eficiența energetică, iar parcările supraterane sunt preferate în detrimentul spațiilor verzi și zonelor de recreere pentru locatari. Mai mult, în multe proiecte se folosesc tâmplării de calitate inferioară și tehnici de execuție care nu elimină punțile termice, ceea ce duce la pierderi semnificative de căldură și la un consum ridicat de energie pentru încălzire și răcire. În loc de astfel de soluții, ar trebui să ne îndreptăm către standarde moderne: fațade ventilate, pompe de căldură și sisteme avansate de izolație, așa cum se întâmplă în multe țări occidentale.

Așadar, nu putem vorbi despre o piață matură, dar avem un avantaj: suntem într-un proces continuu de transformare și avem oportunitatea de a învăța din modelele internaționale care funcționează. Nu trebuie să reinventăm roata, ci să adaptăm la realitatea locală soluțiile care și-au dovedit eficiența în alte țări.

Dacă ritmul actual de dezvoltare se menține, în următoarele decenii vom ajunge la acea masă critică necesară pentru a reduce decalajul față de Europa de Vest. În timp, vom putea spune că România oferă un standard de viață comparabil cu cel al țărilor dezvoltate, însă acest lucru depinde de cât de repede reușim să adoptăm noile tehnologii și să implementăm cele mai bune practici în domeniul imobiliar și al infrastructurii urbane.

Cine ar trebui să stimuleze cultura construcțiilor de calitate?

Responsabilitatea pentru promovarea construcțiilor de calitate este un efort comun și trebuie să fie împărțită între trei actori principali: dezvoltatorii imobiliari, autoritățile de reglementare și consumatorii educați. Doar printr-o aliniere între acești factori putem ajunge la un standard ridicat în industrie.

Dezvoltatorii au un rol esențial în stabilirea unor practici de construcție moderne și sustenabile. Un dezvoltator care alege să construiască o clădire cu fațadă ventilată, pompe de căldură, ventilație cu recuperare de căldură și parcări subterane creează un produs premium, adaptat viitorului. Totuși, dacă nu există reglementări clare care să impună un minim de calitate, un alt dezvoltator poate construi la costuri mult mai mici, cu parcări supraterane care elimină orice spațiu de recreere, tâmplărie slabă, sisteme de încălzire învechite și finisaje minimale, vânzând la un preț cu 30-40% mai mic. Într-o piață precum cea din România, unde bugetul este principalul criteriu de selecție pentru mulți cumpărători, o astfel de competiție devine neloială și descurajează investițiile în calitate.

Aici intervin autoritățile, care trebuie să implementeze reglementări ferme. O legislație clară ar putea impune, de exemplu, ca toate parcările să fie subterane sau ca în zonele bine conectate la transportul public să se reducă numărul de locuri de parcare pentru a descuraja utilizarea excesivă a mașinilor personale. Astfel de măsuri sunt deja aplicate în marile metropole europene.

Viitorul orașelor nu stă în construirea unor străzi și locuri de parcare tot mai numeroase. Din contră, orașe precum Paris și Barcelona au demonstrat că reducerea traficului auto în anumite zone și optimizarea transportului public îmbunătățesc calitatea vieții. Aceste orașe au înțeles că succesul urbanistic vine din capacitatea de a crea spații verzi, zone pietonale și un mediu în care mobilitatea sustenabilă este prioritară.

Pentru ca România să ajungă la acest nivel, dezvoltatorii și autoritățile trebuie să colaboreze. Reglementările ar trebui să impună standarde minime obligatorii pentru eficiența energetică, suprafața minimă alocată spațiilor verzi și obligativitatea parcărilor subterane. Astfel, toți dezvoltatorii ar fi forțați să se alinieze la un nivel de calitate superior, iar competiția s-ar desfășura pe baze corecte. În prezent, lipsa unor astfel de norme permite construcția unor proiecte ieftine și de slabă calitate, afectând pe termen lung întregul ecosistem urban.

Un alt factor crucial este educarea consumatorilor. La Hubix, contribuim la această schimbare explicând investitorilor și cumpărătorilor importanța unor locuințe construite conform standardelor viitorului. O clădire bine realizată are o durată de viață mai lungă, costuri de întreținere mai reduse și își menține valoarea în timp.

Deși, pe termen scurt, o locuință ieftină poate părea o alegere avantajoasă, în realitate, o construcție realizată fără respectarea normelor moderne se va deprecia rapid. În timp, va deveni mai greu de închiriat sau vândut, iar costurile de întreținere vor fi ridicate. Pe măsură ce orașele evoluează, oamenii vor căuta locuințe mai eficiente, mai sustenabile și mai bine integrate în infrastructura modernă.

Pe termen lung, doar printr-un efort comun – dezvoltatori responsabili, reglementări eficiente și consumatori informați – putem construi orașe mai sănătoase, mai eficiente și mai bine adaptate noilor realități economice și tehnologice.

Cum vedeți evoluția mediului de afaceri din țara noastră în perioada următoare, ținând cont de nivelul nostru de acum și de nivelul la care au ajuns statele din Europa Centrală?

România dispune deja de o bază solidă de antreprenori capabili, iar potențialul de creștere este considerabil. Nu mai suntem în perioada anilor ’90 sau la începutul anilor 2000, când mediul de afaceri se forma într-un context economic emergent. Astăzi, asistăm la o diversificare clară a antreprenoriatului, care nu mai este concentrat exclusiv în orașele mari, precum București, Cluj sau Timișoara, ci se extinde și în centre urbane secundare. Acolo apar tot mai multe afaceri sustenabile, bine structurate și cu o viziune de dezvoltare pe termen lung.

Putem spune că România este pregătită să treacă la nivelul următor – și, în multe privințe, acest proces a început deja. HUBIX este un exemplu clar al maturizării pieței, demonstrând că există acces la finanțare diversificată și că resursele necesare pentru dezvoltare pot fi atrase eficient. Cu toate acestea, una dintre cele mai mari provocări rămâne accesul la resursa umană.

Chiar dacă inteligența artificială și automatizarea vor transforma semnificativ multe industrii, este dificil de imaginat un viitor în care nevoia de oameni să dispară complet. În domenii precum construcțiile, de exemplu, automatizarea este limitată – procesul de edificare a unei clădiri nu poate fi complet robotizat. Prefabricatele pot reprezenta o soluție, dar acestea nu sunt încă pe deplin acceptate de piață, iar construcțiile tradiționale, mai ales pe verticală, rămân dependente de forța de muncă umană.

Un alt obstacol major este nivelul scăzut de încredere în mediul de afaceri. Există o corelație directă între prosperitatea unei țări și gradul de încredere dintre oamenii săi. Țările nordice sunt un exemplu clar: acolo, nivelul ridicat de încredere între partenerii de afaceri facilitează colaborarea, accelerează procesele și reduce nevoia de reglementări birocratice excesive. În România, însă, această încredere este insuficientă, ceea ce îngreunează formarea unor afaceri solide și parteneriate de lungă durată.

Cu toate acestea, există inițiative care contribuie la îmbunătățirea climatului de afaceri. Organizații precum Romanian Business Leaders (RBL) depun eforturi pentru a construi un ecosistem bazat pe transparență, responsabilitate și colaborare. Problema fundamentală rămâne, însă, lipsa unui număr suficient de oameni „reliable” – antreprenori și investitori care să inspire încredere și să acționeze consecvent. Într-un mediu de afaceri unde precauția și protecția intereselor proprii sunt prioritare, dezvoltarea unor parteneriate puternice poate fi încetinită.

Totuși, pe măsură ce mediul de afaceri din România continuă să se maturizeze, iar astfel de inițiative câștigă tracțiune, vom asista la o consolidare a încrederii între antreprenori. Acest proces necesită timp, dar direcția este clar pozitivă. Evoluția treptată a încrederii în relațiile de business va avea un impact profund asupra modului în care se dezvoltă economia românească în următorii ani.

Cum găsiți echilibrul între viața personală și cea profesională? Ce lucruri aduc bucurie în viața dumneavoastră, în afara profesiei?

Sportul joacă un rol esențial în menținerea echilibrului meu. Îmi oferă energie, mă ajută să mă mențin în formă și îmi aduce o claritate mentală care se reflectă și în deciziile profesionale. Practic padel, un sport care îmi place foarte mult, și îmi petrec timpul liber explorând Transilvania pe bicicletă, traversând satele săsești. Călăria este o altă pasiune importantă pentru mine – una dintre cele mai memorabile experiențe a fost o excursie de opt zile călare, între Șinca și Viscri, cu opriri în sate pitorești. A fost o aventură autentică, o reconectare profundă cu natura și un exercițiu de răbdare și adaptabilitate.

Un alt element fundamental pentru echilibrul meu este comunitatea de oameni cu care mă înconjor. Fie că vorbim de familie, prieteni sau colegi apropiați, interacțiunile cu oameni valoroși mă motivează și mă ajută să evoluez. Am avut mereu o înclinație spre relațiile autentice și puternice – multe dintre legăturile mele profesionale s-au transformat în prietenii solide sau chiar relații de familie extinse, prin legături de nași-fini.

Cu toate acestea, cred că cea mai mare sursă de echilibru vine din faptul că îmi place ceea ce fac. Nu simt nevoia de o „supapă” pentru a mă detensiona, deoarece munca mea nu este o corvoadă, ci o activitate care mă încarcă pozitiv. De fiecare dată când sunt în fața oamenilor, fie că este vorba de Hubix, The Concept, nZEB Expo sau viitoare proiecte, simt că energia pe care o investesc în aceste inițiative revine către mine sub forma încrederii celor din jur.

Pentru mine, echilibrul nu înseamnă o delimitare strictă între viața personală și cea profesională, ci o integrare armonioasă a activităților care mă împlinesc. Cred că atunci când faci ceea ce te pasionează, nu ai nevoie de un „timp de respiro” ca să scapi de stres. Mai degrabă, îți creezi un ritm de viață în care fiecare aspect – fie el profesional sau personal – contribuie la starea ta de bine și la motivația de a merge mai departe.