Interviu cu Av. Sînziana Bărbieru, Partener ONV LAW: Nou Cod al Urbanismului, corelat cu situația din Capitală privind PUZ-urile

Interviu cu Av. Sînziana Bărbieru

Partener ONV LAW,

specialist în achiziții publice, construcții și real estate

Nou Cod al Urbanismului,

corelat cu situația din Capitală privind PUZ-urile

Se discuta la nivel de proiect de lege un Cod al Urbanismului, prin care să existe o platforma unde sa se facă publice proiectele imobiliare, iar dacă există contestații – acestea să fie făcute strict într-un timp stabilit de lege de la data publicării: 30/60 de zile, sau poate maxim un an. Propunerea vine pentru a avea transparență, dar și pentru a nu mai exista situații în care unele imobile să mai fie blocate în faze avansate ale construcției. Cum vedeți o astfel de măsură?

Proiectul de lege în discuție vizează modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții, Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului și Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, în vederea creării unui mecanism legislativ care să prevină blocajele generate de contestarea în instanță a proiectelor imobiliare aflate în stadii avansate, până la armonizarea legislației în domeniu prin adoptarea Codului Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor.

Un mecanism clar de asigurare a publicității proiectelor imobiliare și stabilirea unor termene ferme în care să se poată realiza controlul de legalitate a documentațiilor de urbanism de către instanță ar crea un climat predictibil și securizant pentru investițiile imobiliare și ar tranșa anumite aspecte de practică judiciară neunitară din domeniul urbanismului, precum clarificarea momentului de la care se prezumă că persoana vătămată a luat cunoștință de conținutul actului contestat.

Însă, independent de termenele propuse prin proiectul de lege menționat, trebuie avut în vedere faptul că în cazul actelor administrative individuale, precum autorizația de construire, legalitatea acestora poate fi contestată oricând în cadrul unui litigiu pe cale de excepție, în speță prin invocarea excepției de nelegalitate.

A crescut numărul contestațiilor proiectelor imobiliare în ultimii ani? Se pot media unele conflicte sau se ajunge de cele mai multe ori în instanță?

Din experiența noastră, majoritatea nemulțumirilor legate de implementarea proiectelor imobiliare se tranșează în instanță. Numărul litigiilor în domeniu a avut un trend ascendent în ultimii ani – aceasta atât ca urmare a numărului mare de proiecte imobiliare, cât și ca efect al suspendării PUZ-urilor coordonatoare de sector.

Ce nereguli vizează cel mai des contestațiile?

Printre neregulile des reclamante în cadrul litigiilor de acest tip se numără depășirea coeficienților urbanistici POT sau CUT, emiterea autorizației de construire pe baza unui certificat de urbanism ce cuprinde date eronate, depășirea limitelor autorizației de construire, emiterea documentelor de urbanism în lipsa unor studii impuse de legislația în domeniu sau încălcarea distanțelor minime față de proprietățile vecine.

Există situații în prezent în care antreprenorii pierd bani mulți dacă sunt chemați în instanță la finalizarea unui proiect imobiliar? Chiar dacă câștigă acele procese.

Contestarea în instanță a unui proiect imobiliar poate implica prejudicii chiar și în ipoteza în care litigiul este soluționat favorabil investitorului, fie că acestea derivă din blocarea fondurilor proprii alocate investiției, din riscul pierderii finanțării sau din întârzierea finalizării și valorificării imobilelor edificate, în funcție de stadiul de implementare a proiectului la momentul inițierii litigiului.

În cazul dezvoltatorilor de proiecte rezidențiale, existența unui litigiu care pune în discuție legalitatea documentației aferente construirii imobilului conduce la diminuarea sau chiar stagnarea vânzărilor de unități locative, ca urmare a scăderii credibilității proiectului, independent de finalitatea ulterioară a litigiului. Or acesta este un tip de prejudiciu dificil de dovedit și, implicit, de recuperat.

Nu în ultimul rând, costurile asociate acestor litigii includ și cheltuielile de judecată avansate de către antreprenori, al căror cuantum este de multe ori cenzurat de către instanțe.

Cât de complexe sunt în prezent contestațiile în instanță privind unele proiecte imobiliare? Cât timp poate să dureze un astfel de proces?

Litigiile privind legalitatea documentațiilor aferente dezvoltării proiectelor imobiliare se pot întinde și pe durata a câțiva ani până la soluționarea definitivă a acestora, în cazul în care este necesară administrarea probei cu expertiza tehnică și intervin diverse incidente de ordin procedural care determină amânarea cauzei. În egală măsură, gradul de încărcare a instanțelor de contencios administrativ este destul de mare, o altă cauză ce împiedică soluționarea cu celeritate a acestor litigii.

Când și în ce context am putea să asistăm la o deblocare a situației în Capitală?

Un pas esențial pentru deblocarea situației proiectelor imobiliare din Capitală este finalizarea procesului de actualizare a Planului Urbanistic General, document ce reflectă în prezent realitatea de la nivelul anului 2000 și care este indispensabil pentru o dezvoltare coerentă a orașului din punct de vedere urbanistic. Termenul de finalizare a acestui demers este incert însă.