Interviu cu Laurențiu Lazăr, Managing Partner & Head of Investment, Colliers România: „Ne caracterizează două valori: Grija și Onestitatea”

Interviu cu Laurențiu Lazăr

Managing Partner & Head of Investment, Colliers România

Ne caracterizează două valori: Grija și Onestitatea

Cum a încheiat echipa Colliers România primul semestru din acest an?

Primul semestru al a acestui an a fost cel mai bun de după 2008, adică din ultimii 14 ani, atât din punct de vedere al cifrei de afaceri, cât și din punct de vedere al profitabilității. Avem o creștere a cifrei de afaceri de aproximativ 55% față de H1 2021 și de aproximativ 40% față de H1 2019 și am reușit să fim profitabili începând cu luna februarie. Pentru cea de-a doua parte a anului estimăm că vom avea o cifră de afaceri cel mult similară cu H2 2019, care a reprezentat cel mai bun al doilea semestru după 2008.

Remarc două aspecte determinante pentru evoluția noastră din prima jumătate a acestui an: Echipa – la final de 2021, după un exercițiu care a durat 6 luni de zile și în care au fost implicați 55% dintre colegii mei, am stabilit cele două valori care ne caracterizează pe noi, Colliers România, și anume: Grija și Onestitatea. De asemenea, anul acesta avem 17 colegi noi, care au venit cu entuziasm, idei noi și pe care facem tot posibilul să-i integrăm cât mai bine. Ultimii doi ani, 2020 și 2021, au fost doi ani complecși, cu multe provocări, dar și cu oportunitatea de a lucra #Împreună la obiectivul nostru Good2Great, iar acum simțim că echipa Colliers este într-o formă foarte bună. Cel de-al doilea aspect este diversificarea serviciilor și creșterea proporției serviciilor recurente în totalul cifrei de afaceri, iar aici mă gândesc la evaluări, property management și design & build.

Cumpărătorii de locuințe au devenit mai atenți la costurile de întreținere și mentenanță, odată cu creșterea prețurilor la gazul natural și la curentul electric, principalele surse de încălzire a locuințelor din mediul urban. Cum vedeți viitorul noilor ansambluri rezidențiale, ținând cont de acest factor și de scumpirea materialelor de construcție?

Creșterea prețurilor la energie afectează semnificativ persoanele fizice, fie ele proprietari, chiriași sau persoane aflate în căutarea unei locuințe. Chiar dacă pentru această iarnă costul utilităților va fi în cea mai mare parte plafonat, aceste cheltuieli vor pune presiune pe bugetul de stat, iar această plafonare nu poate dura la nesfârșit.

Proprietarii se pot proteja într-o anumită măsură de creșterea prețurilor la gaze și curent prin investiții menite să crească eficiența energetică a locuinței (ex. izolație exterioară, tâmplărie, performanță energetică, becuri economice, pompe de căldură etc.), însă aceste investiții nu sunt mici, iar costul lor va fi recuperat în timp. Chiriașii sunt mai flexibili și se pot reloca în apartamente mai performante energetic, unde chiria va fi mai mare, dar cheltuielile de întreținere pot fi mai mici. Cei care sunt în piață pentru achiziția unei locuințe au cea mai mare flexibilitate din acest punct de vedere, însă constrângerile lor sunt legate de creșterea prețurilor pe de o parte, și pe creșterea costului împrumutului pe de altă parte, iar plaja posibilităților este din ce în ce mai restrânsă pentru cei cu un buget limitat.

Noile ansambluri rezidențiale sunt din ce în ce mai atente la evoluțiile din zona prețurilor cu energia. Dacă în urmă cu câțiva ani, standardul era dotarea fiecărui apartament cu centrală termică individuală, acest standard a devenit în prezent centrala de bloc sau de cartier, iar sisteme ca pompele de căldură sunt din ce în ce mai întâlnite în noile dezvoltări. Sistemele de smart home sunt și ele din ce în ce mai folosite, chiar și la proiectele de nivel mediu, pentru că a scăzut costul tehnologiei față de perioada anterioară.

Care sunt perspectivele pentru piața industrială și logistică din România?

Trebuie să delimităm clar două tendințe. Pe termen mediu și lung, rămânem cu o opinie net favorabilă în ceea ce privește piața locală de spații industriale și logistice. În România discutăm de un stoc modern pe cap de locuitor de 2-3 ori mai redus decât în cazul unor țări precum Polonia sau Cehia, în condițiile în care avem un volum (nu valoare cheltuită) de consum similar. Mai mult, în următorii ani vor căpăta vizibilitate și tendințe mai noi alimentate de reașezarea geopolitică la nivel global, astfel că ar trebui să vedem mai multe relocări de afaceri/fabrici și în zona noastră a Europei. Așadar, pe termen mai lung, perspectivele sunt foarte optimiste, în opinia noastră.

Pe termen relativ scurt, în următorii doi ani, lucrurile pot fi destul de volatile. Totuși, pornind strict de la ce am văzut în ultimele luni, lucrurile arată de la foarte bine-n sus: sunt șanse să avem un nou maxim istoric pentru activitatea de închiriere de spații de depozitare în 2022, sau, foarte probabil, să ne apropiem măcar de precedentele valori record stabilite în 2020 și 2021. Dar atât economia locală, cât și cea globală, se află în poziții destul de vulnerabile, din diferite cauze. În caz că vom intra într-o recesiune, ceea ce nu poate fi exclus în clipa de față, consumatorii vor restrânge masiv consumul, iar apetitul de risc al investitorilor se va reduce în general, nu putem exclude o perioadă mai domoală pentru piața locală.

Potrivit ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), calcularea impozitului pe proprietate la valoarea din grila notarială „va conduce la un blocaj” și va crea dificultăți statului în stabilirea și colectarea impozitelor. Cum comentați?

În prezent nu avem o variantă oficială finală a situației calculului impozitului pe proprietate pentru 2022. Considerăm că dezbatea măsurilor propuse este foarte necesară pentru o guvernanță cât mai eficientă, iar atunci când organizații precum ANEVAR exprimă puncte de vedere, ele au în spate întreaga expertiză a asociației. Este de dorit ca stabilirea și colectarea impozitelor să se facă într-un mod cât mai transparent, predictibil și echitabil și ne exprimăm dorința că acest mod va prevala în urma dialogului între specialiști.

Cum au evoluat solicitărilor clienților persoanelor fizice care doresc să închirieze sau să cumpere locuințe?

Cererile de vânzare, respectiv închiriere, evoluează în direcții opuse. Dacă până în martie am avut o cerere din ce în ce mai mare pentru locuințe, începând cu luna aprilie acestea s-au înscris pe un trend descendent. Capitala este singurul oraș mare unde am avut un număr mai mare de tranzacții de la începutul anului până acum (+16%), însă și aici scăderea de viteză este notabilă (peste 25% în martie), pe când în Cluj sau în Iași tranzacțiile au scăzut cu 13% de la începutul anului.

Pe segmentul închirierilor vedem o cerere mai mare, iar principalii factori sunt revenirea oamenilor la birou într-o proporție mai mare, revenirea studenților la cursuri în format fizic, dar și pe seama războiului din Ucraina. Un element din ce în ce mai important pentru cererea de închiriere vine însă pe fondul scăderii accesibilității locuințelor și creșterii costurilor cu împrumutul, ceea ce face din chirie singura opțiune pe care și-o pot permite din ce în ce mai mulți oameni.

Care este durata medie de timp în care se vinde un apartament sau o casă?

Durata medie de timp în care se vinde o locuință depinde de foarte mulți factori, de la localizare, tipul de proprietate, condițiile de piață, caracteristici și nu în ultimul rând de prețul cerut. Dacă dăm la o parte extremele, vedem un timp mediu situat între 3 și 9 luni între intenția de vânzare și încheierea unei tranzacții.

Din ce sectoare economice provin companiile care au încheiat contracte de închiriere de birouri prin intermediul Colliers Romania, în ultimul an?

Aproape jumătate din contractele de închiriere intermediate de departamentul nostru de consultanță în zona de birouri sunt din zona IT&C, apoi mai avem o componentă importantă (a cincea parte din total) din zona companiilor care au legătură cu diverse bunuri de larg consum. Aceste două sectoare au generat, așadar, spre trei sferturi din total. Am mai avut cereri și din zona unor companii din sfera industrială, dar și a serviciilor profesionale.

Importanța tot mai mare a protejării mediului înconjurător obligă toți jucătorii implicați în sectorul imobiliar să fie mult mai responsabili în această privință. Sectorul construcțiilor produce circa 40% din emisiile de CO2 la nivel global, potrivit unui raport publicat de Green Building Council, dintre care 28% provin din operațiunile de administrare și gestionare a clădirilor. Ce schimbări credeți că vor face constructorii de birouri pentru a se alinia la noile reglementări de mediu?

Cadrul ESG pentru sectorul imobiliar va deveni și mai clar în perioada următoare, deoarece Uniunea Europeană a decis să elaboreze un plan de acțiune – European Green Deal. Ideea sa este de a transforma complet economia actuală și până în 2050 de a obține zero emisii de gaze cu efect de seră. Datorită multitudinii de definiții și criterii care pot fi adoptate în evaluarea „sustenabilității” proiectelor imobiliare, UE a prezentat un instrument de evaluare standardizat, EU Taxonomy, care va permite să se determine dacă proiectul îndeplinește cerințele pentru o finanțare durabilă. Taxonomia afectează multe domenii de activitate, dar pentru sectorul imobiliar orientările specifice se referă în principal la construirea de noi clădiri, renovarea clădirilor existente și instalarea, întreținerea și repararea echipamentelor de eficiență energetică.

Obiectivele de mediu identificate în taxonomie sunt atenuarea schimbărilor climatice, adaptarea la schimbările climatice, utilizarea durabilă și protecția resurselor de apă și marine, tranziția la o economie circulară, prevenirea și controlul poluării și protecţia şi refacerea biodiversităţii şi ecosistemelor. Chiar dacă în prezent alinierea la Taxonomia UE este necesară doar într-un număr redus de cazuri, estimăm ca în viitor majoritatea dezvoltatorilor de clădiri de birouri să-și realizeze proiectele având în vedere și aceste criterii.

În plus, și chiriașii încep să acorde o prioritate tot mai mare transparenței și raportărilor de ESG, astfel încât dezvoltatorilor de astăzi le este imposibil să nu mai țină cont de sustenabilitate. Începem deja să vedem chiriașii care aleg clădiri care se aliniază propriilor ținte și angajamente ESG. Companiile încep să-și măsoare emisiile de carbon și vor recunoaște impactul pe care clădirea în care își au sediul îl are asupra performanței lor.

Performanța energetică ridicată, o anvelopă cât mai eficientă, diminuarea înspre zero a emisiilor de carbon, practici de construcție și de verificare sustenabile, diminuarea consumului de apă, gestionarea sustenabilă a deșeurilor (minimizarea, reutilizarea unor elemente), materiale sustenabile, neafectarea biodiversității prin construcții noi, controlul poluării în timpul construcției – toate aceste aspecte încep să fie un standard de proiectare și de construcție în România, care contribuie la un stoc de clădiri eficiente și sustenabile.

Cum credeți că vor evolua prețurile (chirie și vânzare) la apartamente, case, birouri și terenuri în București, în următoarea perioadă?

Datele pe care le-am analizat pentru ultimii ani arată că prețul locuințelor este rezultatul direct al raportului dintre cerere și ofertă. În 2019, ultimul an de ”normalitate”, cererea și oferta au evoluat constant și liniar, atât în București cât și în țară. Trimestrul 2 din 2020 a prăbușit vânzările, însă construcțiile nu s-au oprit, fapt ce a dus la primele scăderi de prețuri pe piața rezidențială după o lungă perioadă.

Pandemia a introdus un șoc puternic asupra cererii, ce s-a repetat periodic în diferitele valuri de Covid, iar evoluția din ultimii doi ani a luat forma dinților de fierăstrău. Ecartul dintre cerere și ofertă a crescut însă semnificativ, iar această diferență a dus la creșteri de prețuri de două cifre aproape generalizate.

Oferta de locuințe urmează o traiectorie mult mai inelastică, iar trendul crescător se va păstra chiar și când cererea va scădea. În acest an ne așteptăm la un nou record de livrări, însă mult așteptatele scăderi de prețuri nu vor apărea decât în scenariul unui nou stoc de cerere (puțin probabil) sau prin scăderea ecartului dintre cerere și ofertă pe un termen mai îndelungat.

Cum ați caracteriza gradul de maturitate la care a ajuns profesia de agent / consultant imobiliar, în țara noastră?

Îmi amintesc de o întâlnire din Viena în anul 2015, când m-am văzut cu un investitor care dorea să cumpere o clădire de birouri pe care echipa noastră de Investment o promova și ne-a menționat că deși nu a fost desemnat câștigător, a apreciat foarte mult modul de abordare în procesul de vânzare. De atunci s-au mai făcut pași importanți, dar mai avem încă multe de îmbunătățit. Cred însă că pentru a fi un consultant foarte bun este important să înțelegi în detaliu nevoia clientului sau chiar să ajuți ca aceasta să fie definită mult mai bine, să ai timpul de partea ta pentru a luat decizii fără presiune majoră, să fii un expert în ceea ce faci, dar și să poți lucra în echipă, pentru că apar proiecte din ce în ce mai complexe, iar dacă faci toate acestea cu Grijă și Onestitate sunt convins că ai toate ingredientele necesare pentru a deveni un consultant excelent și să și iubești ceea ce faci.

Cum vedeți concurența din această industrie?

Concurența te face să inovezi, să te uiți și din alte perspective, să fii mai atent, să fii recunoscător pentru ceea ce ai și să-ți dorești să devii mai bun. Real Estate-ul este o industrie pe care în mare o poți învăța relativ ușor, dar în care puțini reușesc să exceleze prin propriile forțe. Este o industrie în care o parte din servicii au asociate fee-uri semnificative, care te pot schimba ca om, din păcate de destul de multe ori în mai puțin bine. Noi, în Colliers, ne dorim să trecem din stadiul “We are Great”, în care cei mai mulți dintre noi credem că suntem, în “Life is Great”, ceea ce presupune să lucrezi împreună cu competiția și nu împotriva ei. Mai avem însă mult, mult de lucru, în primul rând pentru că noi, ca societate, suntem în stadiul “I am Great and You are Not”.