Interviu cu Vicențiu Vlad, CEO Stock.estate
Autoritatea de Supraveghere Financiară (A.S.F.) a emis luna trecută o autorizație istorică pentru prima platformă digitalizată de finanțare participativă (crowdfunding) prin intermediul împrumuturilor din România. Această platformă, cunoscută și sub numele de “crowdlending”, reprezintă o inovație semnificativă în peisajul financiar românesc. Într-o lume plină de provocări și oportunități, am avut ocazia să explorăm gândirea și strategiile care stau în spatele acestui nou început pentru mediul antreprenorial din România împreună cu CEO-ul Stock.estate, Vicențiu Vlad.
De unde a pornit ideea unei platforme de crowdlending în România?
Ideea de a lansa o platformă de crowdlending în România a pornit de la recunoașterea unor condiții de piață ideale pentru un astfel de produs. Primul factor care a stimulat crearea platformei Stock.estate a fost nevoia mare de creditare pe piața din România, în special pentru dezvoltatorii imobiliari. Accesul la finanțare este adesea un proces lent și birocratic pentru dezvoltatorii imobiliari, iar finanțarea bancară nu este întotdeauna disponibilă din cauza numeroaselor condiții ce trebuie îndeplinite.
Al doilea factor care a catalizat crearea platformei a fost sincronizarea perfectă cu valul istoric de democratizare prin tehnologie a serviciilor. Prin alinierea noastră la noua reglementare europeană de crowdfunding, care tocmai fusese lansată, am reușit să ne poziționăm ca prima platformă de crowdlending autorizată în România, marcând astfel un moment inovator pe scena financiară locală. Ne aflăm în locul potrivit, în momentul potrivit, când tehnologia și reglementările favorabile ne permit să aducem o contribuție semnificativă la evoluția sectorului imobiliar și a serviciilor financiare din România.
Motivația noastră a venit din pasiunea pentru domeniul imobiliar si financiar. Fiind investitori activi, ne-am dat seama că o platformă de crowdfunding ar putea rezolva acest deficit de finanțare, mai ales pentru investitorii imobiliari care nu au acces facil la finanțări bancare.
Așadar, inițiativa de a lansa Stock.estate a venit ca răspuns la nevoile pieței, cu un accent puternic pe crearea unui mediu sigur și eficient pentru finanțarea proiectelor imobiliare și oferirea unor oportunități de investiții atractive pentru investitori.
Ce regulamente sau norme legale trebuie respectate pe piața de crowdlending și cum vă asigurați că platforma dvs. se conformează acestora?
Pe piata de crowdlending trebuie respectate norme legale aplicabile la nivelul Uniunii Europene: Regulamentul UE 2020/1503 privind furnizorii europeni de servicii de finanțare participativă pentru afaceri, precum si o serie de regulamente UE de completare a acestui regulament în privința unor standarde tehnice și unor aspecte vizând activitatea și funcționarea unui furnizor de servicii de finanțare participativă. La nivel național există Legea nr. 244/2022 privind stabilirea unor măsuri de punere în aplicare a Regulamentului (UE) 2020/1503 amintit mai devreme. Referitor la conformarea platformei cu normele legale, precizez că un furnizor de servicii de finanțare participativă are obligația legală de a avea un departament de conformitate, proceduri și politici interne care să vizeze respectarea normelor legale (proceduri care au fost depuse chiar in dosarul de autorizare), precum și funcția de control intern.
Care este obiectivul principal al platformei și care este propunerea de valoare pentru investitori?
Obiectivul principal este de a oferi capital rapid și ușor pentru dezvoltatori și oportunități imobiliare verificate pentru investitori. Practic, Stock.estate democratizează investițiile imobiliare, făcându-le accesibile unui public mai larg și nu doar investitorilor cu capital semnificativ. Acest lucru este posibil datorită barierei scăzute de intrare, cu o investiție minimă de doar 10 euro. Platforma noastră permite astfel oricărei persoane să devină un investitor imobiliar și să beneficieze de randamente anuale atractive. Propunerea noastră de valoare pentru investitori este variată și include:
- Randamente Atractive: Se poate obține un randament anual bun, superior mediei din sectorul imobiliar, investind sume relativ mici.
- Diversificare Portofoliu: Investitorii își pot diversifica portofoliul, inclusiv între diferite clase de active. Avem acces la locații și piețe imobiliare prime, permițând investirea în proprietăți din diferite locații, indiferent de domiciliul investitorilor.
- Proces Rapid și Simplu: Accesul la oportunități pre-verificate este instantaneu, cu o perioadă de onboard de doar 5 minute și un timp de investiție de 30 de secunde. Procesul este 100% online, disponibil 24/7/365, fără necesitatea de deplasare sau de a imprima documente.
- Investiții Fără Bătăi de Cap: Crowdlending-ul prin Stock.estate permite investirea în proprietăți imobiliare fără necesitatea administrării proprietăților.
Prin toate aceste caracteristici, Stock.estate se distinge ca o platformă de investiții inovatoare și accesibilă, care rezolvă multe dintre provocările tradiționale asociate cu investițiile imobiliare.
Cum funcționează platforma Stock.estate?
Stock.estate este un marketplace care face legătura între dezvoltatori în căutare de finanțare și investitori – persoane fizice sau companii – dornice să își diversifice portofoliul de investiții. Investitorul oferă un împrumut dezvoltatorului începând cu 10 euro și obține un randament de până la 20%. Echipa Stock.estate verifică in prealabil proiecte imobiliare care prezintă potențial, după propriile criterii interne de evaluare, se ocupă de pregătirea campaniei de crowdlending, iar apoi le promovează în fața investitorilor. Ca și investitor pașii sunt simpli:
Înregistrare: Începeți prin a vă crea un cont și parcurgeți o verificare rapidă a identității, conform legislației pentru sectorul financiar. Durează doar câteva minute.
Analiză: Revizuim meticulos fiecare ofertă înainte ca aceasta să fie disponibilă pe platforma noastră de investiții. Alegeți o campanie în care să investiți și analizați fișa cu informații cheie privind investiția.
Investiție: Selectați un proiect care vă atrage și alăturați-vă altor investitori care finanțează împrumutul. Furnizăm grafice transparente de rambursare, cu potențial de a obține randamente de până la 20%.
Câștig: Vedeți cum investiția dvs. crește și primiți câștigurile în contul dvs. Puteți retrage în orice moment.
Ce tipuri de proiecte sau împrumuturi sunt disponibile pe platformă și cum selectați aceste proiecte?
Oferim posibilitatea de a investi atât în diverse proprietăți comerciale, rezidențiale, cât și în proprietăți de vacanță. Scopul nostru este de a oferi cele mai bune oportunități de investiții imobiliare user-ilor noștri. De aceea, fiecare proprietate potențială trebuie să treacă printr-un set extins de criterii și filtre. Generăm un profil complet de analiză pentru fiecare proprietate, concentrându-ne pe mai mulți factori cheie:
- Indicele de Lichiditate: Evaluăm cât de ușor poate fi vândută o proprietate, în cazul în care devine necesar sau profitabil.
- Indicele de Vacanță: Evaluăm ușurința de a găsi un chiriaș pentru proprietate.
- Indicele de Creștere a Prețului: Estimăm potențialul de creștere a prețului pentru o proprietate de acest tip în locația sa specifică.
- Soliditatea Companiei: Examinăm stabilitatea financiară și structura companiei implicate în proiect.
- Planul de Afaceri: Analizăm planul de afaceri al operațiunii pentru a determina fezabilitatea și potențialul de succes.
- Istoricul de Performanță: Investigăm operațiunile anterioare finalizate ale dezvoltatorului pentru a evalua experiența și competența acestuia.
- Potențialul Pieței: Evaluăm potențialul pieței pentru proprietate, luând în considerare tendințele actuale și previziunile în domeniul imobiliar.
- Competența Echipei: Luăm în considerare expertiza și coeziunea echipei responsabile de proiect.
Ce măsuri luați pentru a evalua și gestiona riscul pentru investitori pe platformă și ce garanții sau mecanisme de protecție a investitorilor oferiți pe platformă?
Fiecare operațiune imobiliară implică inerent un anumit nivel de risc, care poate varia. Nicio operațiune nu poate fi considerată 100% sigură.
La Stock.estate prioritizăm securitatea investițiilor user-ilor noștri. Prin urmare, preferăm să propunem operațiuni care implică un risc redus, chiar dacă perspectivele de câștig pot fi puțin mai mici. Echipa noastră verifică cu atenție fiecare operațiune, monitorizând-o constant pe toată durata sa. Ca rezultat, probabilitatea de a pierde întregul capital este redusă, mai ales având în vedere că diversificăm cu proprietăți situate în zone atractive și numai după evaluarea atentă a celor mai recente tendințe de pe piață. Mai mult, majoritatea proiectelor sunt garantate prin garanții imobiliare sau mobiliare.
De asemenea, efectuăm o analiză economică, fiscală și contabilă detaliată a companiilor care propun un proiect investitorilor noștri. În secțiunea de documente a fiecărui proiect, veți găsi o Fișă cu Informații Cheie pentru Investiții, creată special pentru a asigura o transparență totală.
În ceea ce privește partea operațională, transferul de fonduri se realizează prin intermediul instituției de plată MangoPay – o Instituție de Bani Electronici (EMI) autorizată. Capitalul este depus într-un portofel digital la care dezvoltatorul proiectului nu are acces până când strângerea de fonduri este completă.
În plus, fiecare dezvoltator imobiliar are opțiunea de a oferi o garanție investitorilor. Aceasta va fi prezentă în secțiunea de documente și în contractele care vor fi generate digital de platformă. De obicei, garanțiile constă în ipoteci imobiliare sau scrisori de garanție bancară.
Cum asigurați transparența și comunicarea cu investitorii pe parcursul ciclului de investiții?
Transparența reprezintă un principiu cheie în cadrul unei platforme de investiții și la Stock.estate o tratăm cu seriozitate maximă. Nu oferim recomandări, dar considerăm că obligația noastră este de a prezenta investiția într-o manieră cât mai transparentă posibil. Implementăm acest principiu prin pagina de proiect, unde utilizatorii vor găsi toate informațiile cheie despre investiție și dezvoltator. Mai precis, documentul “Fișa Cu Informații Esențiale Privind Investiția” pune în evidență toate aspectele relevante ale investiției, astfel încât investitorii să aibă o înțelegere clară și completă a oportunității de investiții înainte de a lua o decizie. Aceste aspecte includ:
1. Detalii despre Dezvoltatorul de proiect și denumirea proiectului.
2. Principalele caracteristici ale procesului de finanțare participativă și condițiile pentru împrumutul de fonduri.
3. Factori de risc asociați cu proiectul și cu procesul de finanțare participativă.
4. Prezentarea informațiilor referitoare la împrumuturi, incluzând termenii și condițiile.
5. Comisioane, informații suplimentare și căile de atac disponibile în cazul unor probleme sau dispute.
Pe parcursul ciclului de investiție, asigurăm transparența prin comunicări constante cu investitorii. Pe pagina de proiect, avem o secțiune dedicată actualizărilor de proiect unde partajăm orice noutăți relevante, iar investitorii care au investit în proiectul respectiv primesc actualizări constante prin email. Această abordare ne permite să menținem un canal deschis de comunicare cu investitorii, asigurându-le astfel informațiile necesare pentru a fi la curent cu evoluția investițiilor lor. Prin aceste mecanisme, ne asigurăm că transparența și informarea corectă stau la baza relației noastre cu investitorii, creând un mediu de încredere și de deschidere, esențial pentru succesul oricărei platforme de investiții.
Cum se compară randamentul investițiilor pe platforma dvs. cu alte opțiuni de investiții disponibile pe piață?
Randamentele oferite pe platforma Stock.estate sunt foarte competitive și pot fi între 10% si 20%, adică mult mai mari comparativ cu alte oportunități de investiție disponibile pe piața de capital, depozite sau alte împrumuturi. Acest avans semnificativ în randament este unul dintre atractivitățile majore ale investițiilor în platformele de crowdlending. Cu toate acestea, este important de menționat că nivelul crescut de randament vine la pachet cu un risc mai ridicat. Spre deosebire de produsele de investiții mai tradiționale și conservatoare, crowdlending-ul implică un grad mai mare de expunere la riscul de piață și riscul de credit, iar investitorii ar trebui să analizeze cu atenție fiecare campanie în parte înainte de a investi.
Prin urmare, platforma noastră se angajează să ofere o transparență maximă și informații detaliate pentru fiecare campanie, permițând astfel investitorilor să facă alegeri informate. În ciuda riscului mai ridicat, randamentele potențiale mai mari oferite pe Stock.estate pot justifica acest risc pentru mulți investitori, mai ales pentru cei interesați să își diversifice portofoliul și să exploreze oportunități de investiții inovatoare.
Cum ar putea aceasta să schimbe modul în care sunt finanțate și dezvoltate proiectele imobiliare din România?
Adoptarea acestui concept nou poate schimba radical modul în care sunt finanțate și dezvoltate proiectele imobiliare, în primul rând, prin accesul rapid și eficient la finanțare. În mod tradițional, accesul la finanțare pentru dezvoltatorii imobiliari poate fi un proces lent și birocratic, cu multe obstacole și cerințe stricte impuse de bănci. De asemenea, diversificarea surselor de finanțare și a proiectelor imobiliare, validarea lor, implicarea comunității, mai multă transparență și responsabilitate, precum și reducerea costurilor sunt tot atâtea aspecte esențiale care pot contribui semnificativ la inovarea și transformarea sectorului imobiliar din România.
Care sunt principalele tendințe și provocări pe care le-ați observat în piața imobiliară din România și cum s-ar adapta platforma la aceste schimbări?
Piața este influențată de creșterea prețurilor, inflația și o ezitare în ceea ce privește piața locuințelor, cu o așteptare de stabilizare. Evoluția prețurilor în sectorul imobiliar a fost o altă tendință notabilă, pe fondul creșterii economice a României și a veniturilor cetățenilor. În acest context, sectorul imobiliar din România a înregistrat o creștere stabilă pe termen lung, corelată cu creșterea PIB-ului țării și creșterea veniturilor cetățenilor.
În ceea ce privește provocările, observăm o scădere a creditelor ipotecare în 2023, ceea ce sugerează o posibilă reticență sau dificultate în obținerea finanțării pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare. În același timp, prețurile locuințelor în România sunt comparativ mai mici decât în alte țări europene, ceea ce poate reprezenta atât o oportunitate, cât și o provocare pentru investitori și dezvoltatori.
În acest context, platforma noastră își face loc pe scena financiară românească, introducând un model inovator de finanțare și investiții, încurajând românii să investească în proiectele dezvoltatorilor imobiliari și oferind un randament anual atrăgător, care surclasează cu mult renditele oferite de depozitele bancare tradiționale din România. Această adaptare poate contribui la creșterea încrederii investitorilor și la promovarea unei culturi de investiții imobiliare informate și responsabile în România.
Care sunt tendințele și obstacolele în evoluția pieței de crowdlending imobiliar din România în comparație cu cea din restul Uniunii Europene?
Este evident că piața de crowdlending din România este pe o traiectorie de creștere, dar se află într-un stadiu incipient comparativ cu piețele mai stabile din UE. Aici mă refer la maturitatea pieței – piața de crowdlending din România fiind relativ tânără – și valoarea tranzacțiilor – valoarea totală a tranzacțiilor pe piața din România fiind relativ mică comparativ cu piața europeană mai largă, care este așteptată să crească de aproximativ 14 miliarde de euro până în 2028.
Investițiile în piața imobiliară din România au depășit 1,26 miliarde de euro în 2022, indicând un interes substanțial pentru investițiile imobiliare. Platformele de crowdlending ca Stock.estate sunt poziționate să capitalizeze acest interes oferind produse inovatoare de investiții. Apreciez, așadar, că evoluția pieței din România, reprezintă un pas pozitiv spre alinierea cu tendințele mai largi europene.
Ce v-a inspirat să alegeți acest domeniu și ce vă pasionează cel mai mult în acest rol?
Interesul și experiența mea în domeniile real estate și banking combinate cu expertiza tehnologică a co-fondatorului Alexandru Constantin ne-au determinat să pornim acest proiect. Această abordare interdisciplinară a permis crearea unei platforme inovatoare. Personal, mă pasionează adăugarea de valoare și participarea într-un proces de dezvoltare unde antreprenorii cu resurse limitate pot transforma ce au în proiecte de amploare. Acest angajament față de inovare și dezvoltare a stat la baza construirii Stock.estate.
Cum vă mențineți actualizat cu privire la noile tendințe și inovații în lumea investițiilor?
Particip la conferințe și seminarii de specialitate, unde am ocazia să interacționez cu alți profesioniști din domeniu și să învăț din experiențele lor. De asemenea, sunt abonat la diverse publicații de specialitate pentru a mă informa despre cele mai recente evoluții din sector.
Colaborarea cu un grup diversificat de experți și consultanți din domeniul imobiliar, financiar și tehnologic este, de asemenea, o parte esențială a procesului meu de învățare continuă. Aceste conexiuni îmi permit să discut și să analizez diferite perspective și abordări, ceea ce contribuie la o înțelegere mai profundă a peisajului investițional actual.
Pe lângă acestea, folosesc și platforme de analiză și instrumente tehnologice pentru a monitoriza piața și a evalua performanța și impactul diferitelor strategii de investiții. Toate acestea contribuie la luarea unor decizii informate și ajustarea strategiilor conform dinamicilor pieței. Abordarea mea sistemică și angajamentul față de învățarea continuă sunt esențiale pentru a naviga prin complexitatea și rapiditatea schimbărilor din lumea investițiilor, asigurându-ne în același timp că Stock.estate rămâne la frontiera inovației în domeniul crowdlending-ului.
Care sunt planurile dvs. pentru dezvoltarea platformei?
În următoarele luni, ne propunem să ne extindem platforma pentru a include o varietate mai largă de proiecte și să atragem un număr mai mare de investitori, atât la nivel local, cât și internațional. Planurile noastre de dezvoltare includ și investiții continue în tehnologie pentru a îmbunătăți experiența utilizatorilor și pentru a oferi analize profunde și transparente asupra proiectelor disponibile. Ne străduim să construim parteneriate durabile cu dezvoltatorii imobiliari și să oferim suportul necesar pentru ca aceștia să își îndeplinească obiectivele de finanțare.
De asemenea, suntem dedicați sa oferim un mediu de investiții sigur și de încredere. Prin aceste inițiative, ne propunem să consolidăm poziția Stock.estate ca lider pe piața de crowdlending din România și să contribuim la maturizarea și expansiunea acestui sector pe termen lung. Pe măsură ce piața de crowdlending se va dezvolta, credem că va exista o acceptare și o recunoaștere crescândă a valorii adăugate pe care platformele de crowdlending le aduc atât investitorilor, cât și dezvoltatorilor imobiliari. În acest sens, ne angajăm să jucăm un rol activ în educarea pieței și în promovarea beneficiilor aduse de crowdlending în dezvoltarea pieței imobiliare din România.
Viziunea noastră pe termen lung implică extinderea activității dincolo de granițele României, cu obiectivul de a deveni un jucător cheie în spațiul de crowdlending imobiliar european. Italia este identificată ca fiind al doilea market pe care intenționăm să îl deschidem, datorită potențialului său semnificativ și a dinamicii pozitive a pieței imobiliare. Această mișcare este parte a strategiei noastre ambițioase de expansiune care vizează întreaga Europă.
Despre Vicențiu Vlad
Cu o carieră militară de 8 ani, care a inclus misiuni internaționale și colaborarea cu organizații internaționale precum Organizația Națiunilor Unite, Vicențiu Vlad a acumulat cunoștințe solide în ceea ce privește managementul proiectelor și dezvoltarea de strategii eficiente. Această experiență internațională îi oferă o perspectivă globală și o înțelegere profundă a diverselor contexte și piețe, aducând cele mai bune practici la nivel național. A ales să deschidă platforma Stock.estate și să obțină prima autorizație de crowdlending la nivel național după ce investițiile sale personale în imobiliarele din România i-au oferit o înțelegere profundă a pieței imobiliare locale. Portofoliul său personal include peste 20 de unități imobiliare rezidențiale, comerciale și turistice.
