Wolf Theiss: O nouă categorie de preemptori la achiziţionarea terenurilor agricole extravilane?

Autori: Roxana Roman, Avocat Partener, Coordonator al Practicii de Drept Imobiliar şi al Construcțiilor, Wolf Theiss și Antonia Nica, Senior Associate, Drept Imobiliar şi al Construcțiilor, Wolf Theiss

O nouă modificare legislativă a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinație agricolă şi înființarea Agenției Domeniilor Statului („Legea 17„) este propusă în prezent în Senatul României având ca scop introducerea unei noi categorii de preemptori: proprietarii terenurilor vecine terenurilor arabile situate în extravilan, indiferent de localizarea acestora, în intravilan sau în extravilan, şi indiferent de categoria de folosință a acestor terenuri.

Proiectul este supus dezbaterii și avizării urmând a fi trimis la Camera Deputaților, care este camera decizională.

Deși prezentată cu titlul de clarificare, modificarea legislativă propusă pare a se îndepărta de scopul declarat al Legii 17, şi anume comasarea terenurilor agricole în scopul creșterii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic.

Nu putem să nu constatăm faptul că propunerea legislativă prezentată publicului este criticabilă / vulnerabilă, întrucât nu pare a avea ca bază de fundamentare dezideratele sociale actuale care au stat la baza fundamentării Legii 17 în forma în vigoare în prezent. Aici avem în vedere ultima modificare a Legii 17 care a generat în practică un blocaj tranzacțional și despre care am scris pe larg într-un articol recent și care, de asemenea, nu pare să fie în spiritul legii, interzicând în mod implicit vânzarea liberă a terenurilor agricole din extravilan.

Supra-reglementarea categoriilor de preemptori poate avea un impact negativ asupra scopului legii și poate face (și mai) dificilă aplicarea Legii 17 în practică, îndepărtându-se de stabilitatea și eficiența legislativă vizată.

Modificarea legislativă propusă extinde sfera preemptorilor în mod artificial. Categoriile de preemptori existente sunt reglementate având la bază pe de o parte criterii subiective, cum sunt relațiile de rudenie, și pe de altă parte criterii obiective, precum favorizarea investițiilor și exploatărilor agricole și încurajarea activităților agricole/producție agricolă față de segmentul de populație tânără.

Acordarea unui drept de preempţiune categoriei propuse în limitele trasate de modificarea legislativă în forma prezentată, deşi benefică acestei categorii de vecini (care deţin terenuri intravilane învecinate cu terenurile agricole extravilane scoase la vânzare) nu pare a se circumscrie criteriilor indicate mai sus.

Exceptând cazul în care terenul intravilan vecin are categoria de folosință agricol, nu vedem cum dobândirea de către proprietarul unui teren intravilan (având alte categorii de folosință) a dreptului de proprietate asupra unui teren extravilan arabil ar putea fi benefică dezvoltării agricole.

Legea 17 reglementează deja mecanisme suficiente care permit vecinilor dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane.

Dacă am accepta ca proprietarii terenurilor vecine din intravilan să beneficieze de un drept de preempțiune, aceștia ar fi puși într-o poziție superioară față de categoria potențialilor cumpărători, cărora li se impun condiții mult mai restrictive pentru a putea dobândi dreptul de proprietate asupra unui teren extravilan arabil.

De asemenea, considerăm că modificarea legislativă ar trebui să trateze în mod expres şi în ce mod pot fi folosite terenurile agricole din extravilan după ce au fost dobândite de vecinii din intravilan, pentru a evita un vid legislativ potențial generator de incertitudini și multiple interpretări.