Interviu cu Ioan Andrei Botiș, Fondator,
Appraisal & Valuation și Managing Partner, NAI Romania
Investitorii gǎsesc în NAI Romania
un partener pe care se pot baza
Ați fondat compania de consultanţă imobiliară Appraisal & Valuation acum 10 ani. Vă axați pe servicii de evaluare, property management, consultanță şi monitorizări ale proiectelor imobiliare. Cum a modificat tehnologia modul de lucru al evaluatorilor români?
Tehnologia modernǎ este un “must have” al tuturor antreprenorilor, nu numai al evaluatorilor, dar nu vorbim aici numai de folosirea inteligentǎ a instrumentelor pentru uşurarea muncii şi precizia rezultatelor, ci şi de accesul la informaţii care ajutǎ, dar poate crea şi confuzie în rândul investitorilor. De aceea, este nevoie de o interpretare a datelor, de studii de piaţǎ care sǎ susţinǎ înclinarea balanţei pentru o decizie sau alta.
Rolul nostru este de a ajuta investitorii sǎ înţeleagǎ toate riscurile la care se expun, toate beneficiile şi costurile reale ale investiţiilor sau altfel spus, sǎ facǎ diferenţa între oportunitǎţile extraordinare şi greşelile catastrofale.
Tehnologia influențeaza foarte mult activitatea zilnică însă interpretarea rezultatelor se poate face numai de către evaluatori. Tehnologia nu este totul, este doar o punte către rezultat.
Care sunt sectoarele (bancar, industrial, sectorul imobiliar, evaluarea în vederea impozitării, afaceri – pentru M&A, investiții etc.) cu cel mai mare potențial de creștere pentru evaluatori, ținând cont de experiența statelor dezvoltate?
România are propriul sǎu ritm de dezvoltare, iar necunoaşterea particularitǎţilor pieţei româneşti poate produce costuri neprevǎzute pe termen lung. Deţinem know-how important furnizat de NAI Global, compania mamǎ cu sediul în New York, dar strategiile noastre sunt întotdeauna adaptate la spaţiul mioritic.
Investitorul român are un profil diferit fațǎ de cel american sau european, prin urmare tendinţele la nivel mondial au un uşor delay la noi. Românii înţeleg ce li se întâmplǎ, dar acţioneazǎ târziu, au nevoie de mai multe dovezi şi pe cât posibil de diminuarea sau chiar eliminarea riscurilor. Avem mai puţin tineri investitori la bursǎ decât oricare altǎ ţarǎ din Uniunea Europeanǎ şi nu neapǎrat din lipsa curajului specific vârstei, ci mai degrabǎ din lipsa educaţiei financiare.
Cred că cel mai mare potențial de creștere va fi în segmentul de investiții. România este o țară cu mare potențial și cu multe investiții de făcut… din subteran și până la cer. Investitorul român de abia a reușit să scoată capul din noroi, adică este de abia la început. Avem nenumărate exemple de antreprenori români de success pe plan local, național și internațional. România nu a dus-o niciodată atât de bine din acest punct de vedere. Iar pentru deciziile corecte, investitorii au mare nevoie de know-howul și analiza evaluatorului.
Cum vă motivați echipa? Pe ce abilități puneți accent atunci când luați în considerare recrutarea de noi colaboratori?
Pentru noi fiecare persoană din echipă este privită ca un partener de încredere.
Toate abilitǎţile înşiruite gratuit într-un CV stufos devin inutile în confruntarea cu realitatea, cu piaţa, care este deseori neiertǎtoare cu angajaţii fǎrǎ experienţǎ. De aceea, pregǎtim temeinic oamenii înainte de a pleca pe teren, aceştia deţinând rǎspunsurile potrivite la toate obiecţiile şi temerile clienţilor.
Vânzarea şi negocierea sunt cele mai importante aptitudini la care ţinem, iar acest lucru poate fi testat imediat fǎrǎ luni de practicǎ inutilǎ. Aceste aptitudini cheie se consolideazǎ în timp, încrederea în sine, entuziasmul şi mindset-ul sǎnǎtos jucând roluri cheie.
Încrederea în sine vine ca o consecinţǎ a rezolvǎrii de probleme dificile, iar evaluatorii nu duc lipsǎ de acestea. Pe teren, nu existǎ douǎ situaţii identice, adaptarea imediatǎ fiind un factor determinant pentru succes.
Pentru a nu plăti cote de impozite majorate societățile trebuie să își reevalueze clădirile pentru stabilirea impozitelor, conform prevederilor Codului Fiscal. Reevaluarea aceasta este necesară din 3 în 3 ani. Din semnalele pe care le aveți câte firme (în procente) au realizat acest lucru?
Evaluarea clădirilor pentru stabilirea valorii impozabile este obligatorie pentru toți contribuabilii, iar până acum nu am întâlnit pe nimeni care să nu se conformeze.
Evaluarea pentru impozitare a clădirilor se realizează pentru clădiri nerezidențiale deținute de persoanele fizice sau juridice, precum și a clădirilor rezidențiale deținute de persoanele juridice. În aplicarea metodologiei evaluatorii utilizează standardul de evaluare GEV 500.
Antreprenorii din România încep să realizeze că valoarea afacerii lor nu este generată doar de activele fixe de tipul clădirilor și echipamentelor tehnologice, ci și de activele intangibile existente în acea afacere, cum sunt mărcile înregistrate, patentele, brevetele, sistemele informatice sau forța de muncă, active care pot fi evaluate individual sau în urma evaluării întregii afaceri. Cât de utilă este o evaluarea de business pentru antreprenori?
O evaluare a afacerii demască imediat orice amenințare reală externă sau internă, astfel încât pot fi luate decizii în timp util. Antreprenorii care vor sǎ-şi ducǎ afacerea la nivelul urmǎtor au nevoie sǎ afle cu exactitate unde anume se aflǎ acum.
Altfel, spus, antreprenorii pot afla acum adevǎrul despre firma lor. Dacǎ ştiu adevǎrul, îl pot gestiona.
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR) este o organizație extrem de solidă, care a evoluat foarte mult. Cum apreciați nivelul de competiție existent astăzi în rândul evaluatorilor autorizați?
Certificarea unui evaluator este obligatorie, dar nu şi suficientǎ. E nevoie de aptitudini suplimentare care sǎ ajute evaluatorul în demersul acestuia de a înţelege în profunzime nevoile clienţilor şi de a rǎspunde prompt cererilor.
Oraşele în care sunt prezente filialele noastre ( https://www.evaluare-firma.ro/)respectiv Bucureşti, Cluj, Iaşi, Timişoara, Braşov şi Constanţa, prezintǎ un nivel strâns al competiţiei în rândul evaluatorilor autorizaţi, însǎ alegerea îi revine întotdeauna clientului final care a apreciat la noi flexibilitatea, viteza de lucru, acurateţea informaţiilor, dar mai ales livrarea raportului de evaluare în timpul promis.
Sunteți membru al Royal Institution of Chartered Surveyors (Institutul Regal al Evaluatorilor Acreditați) din Marea Britanie, înființat în 1868. În cât timp credeți că vom reuși să devenim o piață matură, în acest domeniu, similară cu cele din statele foarte dezvoltate?
Promovarea la statutul de Piaţă Emergentă Secundară este un pas important pentru dezoltarea economicǎ a României şi va atrage noi investiţii în ţara noastră. Companiile româneşti listate la Bursa de Valori Bucureşti se bucurǎ deja de un succes real în rândul tinerilor investitori.
Ceea ce lipseşte românilor este acea educaţie financiarǎ solidǎ. Investim puţin, timid şi fǎrǎ o înţelegere profundǎ a pieţei mondiale de capital.
Pledǎm pentru portofolii de investiţii diversificate care sǎ includǎ atât investiţii la bursǎ, în afaceri profitabile, cât şi în imobiliare localizate în zone cheie ale oraşelor, titluri de stat şi chiar metale preţioase.
Baza noastrǎ de date este reîmprospǎtatǎ periodic, constant, atât cu afacerile profitabile cât şi cu proprietǎţi imobiliare în care se poate investi imediat. Astfel, în momentul în care apare o oportunitate de investiţii de neratat, clienţii noştri sunt primii care aflǎ, accesul la informaţie fiind securizat şi gratuit pentru toţi clienţii noştri.
Prima jumătate a acestui an s-a încheiat cu investiții imobiliare în valoare totală de 408 milioane de euro în România, cu aproximativ 18% peste nivelul din primul semestru al anului 2019. Tranzacțiile în segmentul birourilor au reprezentat aproape 86% din volum. Cum percepeți sprijinul autorităților locale și centrale care ar trebui să se implice mai mult pentru crearea unei infrastructuri moderne de transport, care să stimuleze construirea de noi spații de birouri?
Printre factorii care influenţeazǎ în mod direct calitatea vieţii, se numǎrǎ într-adevǎr şi infrastructura care din pǎcate la noi, este un subiect aflat mereu pe lista intereselor naţionale, dar fǎrǎ o rezolvare concretǎ.
Economia se îmbinǎ câteodatǎ nefericit cu politica, iar cetǎţeanul care ar trebui sǎ fie beneficiarul acestei fuziuni, are de suferit.
Cum vedeți interesul companiilor pentru spațiile de birouri, în contextul în care telemunca a explodat?
În perioada imediat urmǎtoare, va existǎ un trend ascendent al muncii de-acasǎ, prin urmare, spaţiile de birouri nu vor reprezinta un interes major al investitorilor imobiliari.
În schimb, casa, locuinţa, adǎpostul capǎtǎ acum o importanţǎ majorǎ în viaţǎ oamenilor, îndeplinind şi acest rol de „home office” deloc de neglijat.
Compartimentarea apartamentelor ţine acum seama mai mult decât oricând de spaţiul special dedicat biroului, existând o creştere semnificativǎ a cererilor pentru apartamentele cu 3 sau chiar 4 camere.
Sunteți partenerul local al reţelei americane NAI Global, companie prezentă în 55 de ţări, printr-o reţea de 350 de birouri. Care sunt avantajele colaborării cu un asemenea colos?
Desigur, parteneriatul ne onoreazǎ, dar ne şi obligǎ în acelaşi timp. NAI Global este un furnizor de informaţii preţioase pentru clienţii noştri. Suntem beneficiari ai unor studii de piaţǎ ce cântaresc greu în deciziile clienţilor noştri care doresc sǎ investeascǎ pe piaţa româneascǎ.
Ați evidențiat faptul că în țara noastră nu sunt şcoli / facultăți specializate în imobiliare. Unde vedeți mai utile aceste noi specializări, în cadrul ASE? Cine ar putea fi profesori?
Românii se aproprie mai degrabǎ de profilul investitorului clasic în imobiliare şi spre deosebire de jucǎtorul clasic al burselor internaţionale unde totul e virtual, vor sǎ palpeze proprietatea, s-o vizualizeze, vor concretul şi nu abstractul unor cifre afişate pe un grafic care fluctueazǎ zilnic.
Educaţia joacǎ aici un rol important şi atât timp cât şcoala româneascǎ nu dispune de informaţii cu adevǎrat valoroase aplicabile imediat, tǎnârului investitor nu-i rǎmâne decât varianta educaţiei personale cu ajutorul unor cursuri specializate.
Celor care vor sǎ aprofundeze aceste noţiuni, ASE-ul este într-adevǎr o opţiune. Avem nevoie de profesori cu viziune, activi, care sǎ organizeze cursuri avansate şi seminarii ţinând de cele mai noi tendinţe la nivel mondial.
Intenționați să atrageți companii internaţionale noi pe piaţa locală, inclusiv în industrie şi agricultură. Care ar fi punctele forte ale României în atragerea de noi investitori?
România reprezintǎ un punct de mare interes pentru investitorii strǎini. Terenurile au încǎ preţuri accesibile, construcţiile de locuinţe sunt în plinǎ expansiune, dar toate acestea nu valoreazǎ nimic fǎrǎ studiile de piaţǎ care sǎ prezinte riscurile, trend-urile, adevǎratele oportunitǎţi sau chiar amenintǎrile reale din piaţǎ.
De aceea, investitorii strǎini gǎsesc în NAI Romania un partener pe care se pot baza, un partener care furnizeazǎ informaţii cheie, de negǎsit în altǎ parte.
Unde vă vedeți peste 5 ani, ca dimensiune a business-ului, anvergura clienților și poziționarea în piață?
NAI Romania (https://www.nairomania.ro/) se dezvoltǎ constant şi sigur, planul nostru incluzând parteneriate strategice cu evaluatori din toate oraşele ţǎrii, astfel încât sǎ putem rǎspunde rapid cererilor de pe întreg teritoriu.
Evaluǎm în mod frecvent ferme agricole şi hale industriale care dupǎ cum bine ştiti, sunt poziţionate în afara oraşelor, la distanţe apreciabile faţǎ de birourile noastre. Datoritǎ prezenţei noastre la nivel național şi a nivelului ridicat de profesionalism al evaluatorilor noştri, localizarea fermelor sau a halelor nu reprezintǎ un impediment pentru noi, chiar suntem recomandaţi pentru astfel de evaluǎri, oriunde în România.
Sunteți și Preşedinte al Consiliului Român pentru Clădiri Verzi (ROGBC), o asociaţie non-profit ce promovează responsabilitatea faţă de mediu şi eficienţa energetică pe durata ciclului de viaţă a unei clădiri (de la faza de design, construcţie până la operare şi descontruire). Cum percepeți acest proces, al construcțiilor ecologice / prietenoase cu mediul?
Green Homes sau Clǎdirile Verzi, un concept relativ nou în sectorul construcţiilor, dar cu impact mediatic imediat în ţǎrile dezvoltate, începe sǎ ia amploare şi la noi.
Ce anume presupune o Clǎdire Verde? În primul rând, construirea cu mare grijǎ faţǎ de mediul înconjurǎtor. Aici existǎ norme întregi de respectare a unor proceduri foarte stricte, verificate mai apoi de experţii care acordǎ certificarea.
Urmeazǎ eficienţa energeticǎ, amplasamentul, folosirea unor materiale sustenabile, samd.
Nu poţi denumi o construcţie Clǎdire Verde pur si simplu. În România orice construcţie care aspirǎ la privilegiul de fi numitǎ Clǎdire Verde, trebuie certificatǎ de Romania Green Building Council care este un organism independent cu drepturi depline în acest sens.
Interviu apărut în revista Club Antreprenor, ediția I
