Interviu cu Gavin Bonner,
vicepreședinte, Genesis Property:
Acum e momentul pentru birourile viitorului
La 9 luni de la declanșarea pandemiei de Covid-19, mulți angajați continuă să lucreze integral sau în cea mai mare parte de acasă. Pentru piața birourilor, asta înseamnă spații goale sau foarte puțin ocupate. Întoarcerea angajaților în siguranță la birou a devenit, așadar, o preocupare importantă, iar contextul actual se conturează drept cel mai bun moment pentru crearea birourilor viitorului, adaptate la noua normalitate și gândite special pentru a restabili viața la birou și echilibrul emoțional al angajaților după anul pandemic, crede Gavin Bonner, vicepreședinte Genesis Property.
Tocmai din acest motiv, în plină pandemie de Covid-19, compania a inițiat IMMUNE Building Standard™, primul standard global open source care evaluează cât de rezistentă este o clădire de birouri în fața unei pandemii și vine cu peste 120 de măsuri care să-i crească imunitatea.
Ce este, mai exact, IMMUNE Building Standard™ și cum asigură protecție împotriva riscurilor Covid-19?
The IMMUNE Building Standard™ (IMMUNE™) este primul standard global open-source gândit tocmai pentru a evalua cât de sigură este o clădire de birouri pentru sănătate și cât de bine poate să reziste unei pandemii sau unei amenințări asemănătoare pentru sănătate. Standardul certifică o clădire în baza unui set complex de criterii construite având sănătatea în centru și recomandă peste 120 de măsuri prin care orice proprietar sau chiriaș al unei clădiri de birouri poate să crească rezistența clădirii la riscuri actuale și viitoare pentru sănătate.
Standardul s-a conturat de la stadiul de idee la o soluție coerentă în doar câteva luni. Inițiat de Liviu Tudor, fondatorul Genesis Property și președintele European Property Federation, IMMUNE™ a fost dezvoltat în România de o echipă de experți în sănătate, tehnologie, arhitectură, construcții, inginerie și facility management în urma unei investiții de peste 1 milion de euro în cercetare, dezvoltare, testare și implementare.
Ce măsuri concrete propune IMMUNE™ pentru clădirile de birouri și cât de eficiente sunt aceste măsuri împotriva Covid-19?
Sistemul are anumite elemente de bază în structura sa, precum IMMUNE™ Stewards – persoane desemnate în fiecare clădire cu scopul de a implementa și monitoriza activitățile ce vizează siguranța și sănătatea oamenilor sau spațiul de carantină IMMUNE™ – o zonă special concepută, complet echipată și gata de utilizare în cazul nevoii imediate de a izola persoanele expuse. Există și un depozit de urgență IMMUNE™ – un sistem logistic de ajutor rapid și eficient în cazul unei pandemii, unde sunt depozitate materiale de protecție specifice, inclusiv echipamente individuale de protecție.
Un alt exemplu elocvent este IMMUNE™ Digital Twin, un sistem care creează oglinda digitală a clădirii și afișează, în timp real pe ecrane digitale plasate în clădire, principalii indicatori de stimulare a imunității, cum ar fi îmbunătățirea zilnică a calității aerului din interior în comparație cu aerul exterior, parametrii apei filtrate în comparație cu cei ai apei provenite din rețeaua orașului și informații relevante despre buna funcționare a echipamentelor IMMUNE™ din întreaga clădire.
Măsurile care stau la baza IMMUNE™ sunt inspirate de tehnologii și proceduri dezvoltate și aplicate cu succes în spitale sau clinici și adaptate pentru utilizare în clădirile de birouri, astfel încât efectele unei pandemii și riscurile amenințărilor bacteriologice și toxicologice să fie atenuate.
Ce investiție este necesară pentru aplicarea măsurilor prevăzute de IMMUNE™ și cine acoperă această investiție – proprietarii de clădiri sau birouri sau companiile care ocupă spațiile de birouri?
Orice clădire de birouri din România și din lume poate fi certificată IMMUNE™. Un evaluator autorizat în domeniul proiectării sustenabile, dezvoltării și certificării clădirilor, evaluează clădirea pe baza unui Index de Evaluare a Scorului IMMUNE™ și acordă una dintre cele trei etichete IMMUNE™ – Puternică (Strong) cu 3 stele, Solidă (Powerful) cu 4 stele sau Rezistentă (Resilient) cu 5 stele. Aceste etichete se bazează pe numărul de puncte obținute de clădire în timpul evaluării oficiale și reflectă angajamentul pentru implementarea conceptului Healthy by Design, considerând cele mai bune practici pentru atingerea standardului IMMUNE™.
Pentru a obține cel mai înalt nivel de certificare, ceea ce înseamnă și rezistența cea mai mare a clădirii la riscuri pentru sănătate, orice clădire de birouri poate implementa măsurile recomandate de IMMUNE™. Acum e momentul perfect pentru o astfel de transformare și adaptare la noua normalitate.
Costurile pentru implementarea măsurilor prevăzute de standardul IMMUNE™ sunt estimate la cel mult 2% din investiția inițială în dezvoltarea clădirii, în funcție de dotările deja existente ale clădirii și de volumul și complexitatea măsurilor care trebuie implementate pentru nivelul de certificare dorit. Aceste costuri pot fi susținute de proprietarii clădirilor de birouri, inclusiv împreună cu chiriașii spațiilor, astfel încât obiectivul reîntoarcerii angajaților la birou să fie atins cât mai repede.
Câte clădiri de birouri sunt certificate IMMUNE™ și ce așteptări aveți pentru anul viitor? Este standardul IMMUNE™ recunoscut sau în proces să fie recunoscut de vreo organizație din domeniul sanitar din România sau din lume?
În România, prima clădire care va fi certificată la cel mai înalt nivel IMMUNE™ chiar în perioada următoare va fi clădirea H3 din West Gate Business District, deținută de Genesis Property și ocupată integral de Ericsson, unde măsurile prevăzute de standard sunt deja în curs de implementare.
La nivel internațional, există deja discuții pentru certificarea mai multor clădiri din toate colțurile lumii. De la lansare, The IMMUNE Building Standard™ a atras atenția proprietarilor și chiriașilor de clădiri de birouri, fiind prezentat în media de prestigiu precum CNBC, SKY News, Bloomberg, The Guardian, Reuters sau Financial Time. Totodată, mai multe entități profesionale din domeniul dezvoltării imobiliare, tehnologiei și facility managementului din SUA, Europa, UAE și Asia și-au exprimat interesul pentru colaborare, astfel încât IMMUNE™ să fie permanent dezvoltat și să devină un etalon pentru clădiri de birouri din toată lumea.
Cum credeți că va arăta viitorul birourilor? Sunt voci care susțin că mulți angajați nu se vor mai întoarce la birou, cum vedeți situația din acest punct de vedere?
Vom vedea o transformare accelerată a birourilor, mai rapidă decât s-ar fi întâmplat în lipsa unei pandemii. Clădirile de birouri încep să se adapteze la noua normalitate, iar asta înseamnă măsuri complexe la nivel arhitectural și organizațional. În plus, vor fi luate o serie de măsuri prin care birourile vor deveni mai sigure din punct de vedere al răspândirii virusurilor și bacteriilor.
Angajații au tot interesul să se întoarcă la birou. Deja mulți dintre ei au probleme în separarea clară a vieții personale de cea profesională. Interacțiunea umană reală, autentică, nu poate avea loc online, iar lipsa ei poate crea probleme în ceea ce privește stabilitatea emoțională și socială. Aceste neajunsuri se văd deja în cifrele de afaceri ale unor companii, iar soluția nu poate fi decât una: un birou mai sigur, care să permită angajaților să își reia, parțial sau chiar integral, activitatea la birou.
Criza economică începe deja să se facă simțită. Ce impact vedeți asupra pieței de birouri din România? Vor scădea chiriile?
Efectele pandemiei de Covid-19 s-au resimțit fără îndoială și asupra pieței imobiliare din România. Însă impactul asupra pieței de birouri, în care operează Genesis Property, a fost mai scăzut, chiar dacă multe companii au implementat la scară largă sistemul de lucru de acasă pentru a limita răspândirea coronavirusului. Segmentul birourilor de clasă A e caracterizat de contracte de închiriere pe termen mediu și lung, de regulă pe cel puțin 5 ani, încheiate cu multinaționale de prestigiu care ocupă de la câteva mii până la 20-30.000 de metri pătrați. Aici, contractele au continuat să se deruleze, iar chiriile au rămas stabile.
Impactul se va vedea, mai degrabă, în cazul spațiilor de birouri cu contracte de închiriere care expiră anul viitor, cu o presiune pe chirii și pe suprafețele închiriate, pe fondul unor planuri de optimizare la nivelul chiriașilor. Dar chiar și așa, spațiile de birouri de clasă A sunt mai reziliente la astfel de efecte, reducerea chiriilor în 2021 fiind estimată la cel mult 5%, urmând ca piața să își revină în 2022.
În ceea ce privește suprafețele închiriate, modificările nu vor fi totuși majore. Pe de-o parte, companiile vor începe să-și aducă treptat angajații înapoi la birou, într-un model hibrid în care activitatea la sediu e de așteptat să fie dominantă câtă vreme sunt aplicate măsuri pentru sănătate. Dacă luăm în considerare nevoia suplimentară de spațiu de birou necesar per fiecare angajat așa încât să fie respectate regulile de distanțare, dar și o revenire economică susținută de măsurile de stimulare implementate de autorități, cererea de spații de birouri va stagna anul viitor, cu perspective de reluare a creșterii începând din 2022.
