Achiziționarea unui spațiu comercial reprezintă un pas major pentru orice antreprenor din România. Într-o piață imobiliară dinamică, această decizie poate aduce stabilitate, control asupra costurilor și un activ valoros pe termen lung.
Totuși, fără o planificare atentă, riscurile sunt considerabile, de la probleme legale până la costuri neașteptate. Acest ghid vă va conduce prin procesul de achiziție, de la ideea inițială până la semnarea contractului, cu accent pe particularitățile pieței și legislației din România.
Conform cabinetului transfer-business.com în următoarea perioadă vor exista oportunități de achiziții a activelor comerciale necesare desfășurării activității foarte atrăgatoare. Cabinetul asigură due-diligence și suport la achiziție printr-o echipă cu expereriență relevantă.
Evenimente - Club Antreprenor și Ziarul Pozitiv:
De ce să investești într-un spațiu comercial?
A deține un imobil comercial nu este doar o achiziție, ci o investiție strategică. În 2024, peste 60% dintre antreprenorii din București au ales să cumpere un spațiu în loc să îl închirieze, atrași de avantajele pe termen lung. Proprietatea oferă control total asupra spațiului, eliminând incertitudinile legate de chirii imprevizibile sau condițiile impuse de proprietar. În timp, un spațiu bine ales își poate crește valoarea, devenind un activ solid. Mai mult, ratele unui credit sunt adesea mai predictibile decât chiria, oferind stabilitate financiară. Totuși, piața din România este complexă, cu reglementări stricte și riscuri ascunse, ceea ce face pregătirea esențială.
Ești pregătit pentru această investiție?
Evaluarea oportunității
Înainte de a face acest pas, analizează dacă achiziția este potrivită pentru afacerea ta. Un spațiu comercial merită investiția dacă locația joacă un rol esențial, cum ar fi un restaurant în Centrul Vechi, sau dacă vrei să îți crești activele cu o proprietate valoroasă. De asemenea, dacă chiria devine prea costisitoare sau proprietarul creează probleme, cumpărarea poate fi o soluție. Totuși, evaluează cu atenție fluxul de numerar al afacerii, pentru a te asigura că poți susține ratele, taxele și costurile de întreținere. Gândește-te ce se întâmplă dacă dobânzile cresc sau dacă apar cheltuieli suplimentare, cum ar fi renovările sau avizele necesare.
Definirea nevoilor afacerii
Pentru a găsi spațiul potrivit, clarifică ce anume ai nevoie. Locația este crucială: un spațiu comercial trebuie să fie vizibil și accesibil pentru clienți și angajați, eventual aproape de o stație de metrou în București. Suprafața și configurația spațiului trebuie să se alinieze cu activitatea ta, fie că este vorba de un open-space pentru birouri sau de zone separate pentru un magazin. Verifică utilitățile disponibile, precum internetul rapid, energia electrică sau ventilația, și asigură-te că există locuri de parcare suficiente. Gândește-te și la viitor: va fi spațiul adecvat pentru extinderea afacerii peste trei sau cinci ani?
Construirea unei echipe de specialiști
Achiziția unui imobil comercial este un proces complex, iar o echipă de profesioniști te poate scuti de probleme costisitoare. Un contabil te va ajuta să optimizezi fiscal tranzacția și să verifici bugetul. Un broker de credite poate găsi cea mai bună ofertă de finanțare, iar un agent imobiliar cunoaște piața locală și negociază prețul în avantajul tău. Un avocat este esențial pentru a verifica actele și a redacta contractele, mai ales în contextul legislației din România. De asemenea, un arhitect sau expert tehnic poate evalua starea clădirii și necesitatea avizelor. În cazul fostelor spații industriale, un specialist în mediu poate verifica riscurile legate de contaminare. De exemplu, Ana, o antreprenoare din Cluj, a evitat o capcană costisitoare datorită avocatului său, care a descoperit o servitute neînscrisă pentru un drum de acces pe terenul imobilului dorit.
Căutarea spațiului ideal
Alegerea imobilului potrivit
Când începi căutarea, concentrează-te pe aspectele esențiale pentru afacerea ta. Locația trebuie să fie potrivită: un restaurant are nevoie de trafic pietonal, în timp ce un birou poate funcționa într-o zonă mai liniștită. Evaluează dacă spațiul necesită renovări majore, deoarece costurile pot depăși așteptările. Verifică taxele locale, care variază între sectoare în București, și gândește-te dacă spațiul permite extinderea viitoare. Prioritizează nevoile esențiale, dar fii deschis la compromisuri pentru aspectele mai puțin importante.
Capcane frecvente în România
Piața imobiliară din România ascunde riscuri pe care trebuie să le anticipezi. Verifică certificatul de urbanism la primărie, deoarece un plan urbanistic modificat poate interzice utilizarea comercială a spațiului. Clădirile de patrimoniu vin cu restricții costisitoare, necesitând avize speciale pentru modificări. Anexele fără autorizație de construire pot fi demolate pe cheltuiala ta, iar fostele hale industriale pot avea sol contaminat, implicând costuri mari de remediere. De asemenea, fii atent la servituți neînscrise, cum ar fi drumuri sau utilități care traversează proprietatea, dar nu apar în acte.
Costuri ascunse de luat în calcul
Pe lângă prețul de achiziție, pregătește-te pentru cheltuieli suplimentare. Comisionul agentului imobiliar, de obicei 2-3% din preț, este negociabil, dar trebuie inclus în buget. Taxele notariale și costurile pentru avocat variază în funcție de valoarea tranzacției. Renovările și adaptările spațiului pot ajunge la 10-20% din buget, în funcție de modificările necesare. Dacă imobilul este nou sau achiziția se face printr-o firmă, TVA-ul de 19% se aplică. Nu uita să aloci o rezervă de 10-15% din preț pentru probleme neașteptate. Pentru a evita surprizele, cere estimări detaliate de la avocatul și arhitectul tău înainte de a face o ofertă.
Finanțarea achiziției
Opțiuni de finanțare disponibile
În România, există mai multe modalități de a finanța un spațiu comercial. Un credit ipotecar comercial poate acoperi până la 70-80% din valoarea imobilului, cu o durată de rambursare între 5 și 15 ani. Un credit de investiții este util dacă planifici și renovări, iar leasingul imobiliar îți permite să plătești rate și să devii proprietar la final. Liniile de credit sunt o soluție pentru cheltuieli temporare în perioada de tranziție, iar programele de fonduri europene pot susține investițiile în anumite sectoare, cum ar fi IMM-urile.
Sfaturi pentru obținerea unui credit
Pentru a convinge băncile, demonstrează profitabilitatea afacerii cu situații financiare solide din ultimii 2-3 ani. Pregătește un avans de minim 20-30% din valoarea spațiului și adună o documentație clară, incluzând planul de afaceri și proiecțiile fluxurilor de numerar. Compară ofertele băncilor, analizând dobânzile, comisioanele și flexibilitatea rambursării. De exemplu, Ion, un antreprenor din Timișoara, a obținut un credit ipotecar cu dobândă fixă, economisind 15% din costuri datorită unui broker care a comparat ofertele disponibile.
Finalizarea tranzacției
Negocierea și semnarea precontractului
Negocierea este un moment-cheie. Folosește informațiile din inspecții pentru a obține un preț mai bun și condiții favorabile. Precontractul, redactat de avocat, trebuie să clarifice prețul și modalitatea de plată, să includă o clauză suspensivă care condiționează achiziția de aprobarea creditului și o clauză de verificare a legalității și stării imobilului. Stabilește clar data semnării contractului final la notar.
Verificări esențiale (due diligence)
Etapa de due diligence este crucială pentru a evita surprizele. Împreună cu avocatul, verifică actele de proprietate, cum ar fi extrasul de Carte Funciară, certificatul de urbanism recent și autorizația de construire. Asigură-te că vânzătorul, dacă este o firmă, are actul constitutiv, certificatul ONRC și decizia AGA. Documentele tehnice, precum fișa imobilului, contractele de utilități și rapoartele de expertiză tehnică, sunt de asemenea importante. Nu uita să soliciți adeverințe de la primărie privind impozitele locale și să verifici la OCPI dacă imobilul are ipoteci sau alte sarcini.
Mutarea fără stres
Planifică mutarea în perioade mai puțin aglomerate pentru a minimiza impactul asupra afacerii. Anunță clienții și partenerii despre noua adresă și negociază cu fostul proprietar o perioadă de tranziție pentru chirie, dacă este necesar. Pregătește-ți echipa pentru schimbare, asigurându-te că toți sunt informați și implicați.
Concluzie: Un pas spre viitorul afacerii tale
Cumpărarea unui spațiu comercial în România este o investiție complexă, dar extrem de valoroasă dacă este realizată corect. Succesul depinde de o planificare atentă, colaborarea cu o echipă de profesioniști – avocat, contabil, agent imobiliar – și verificări riguroase. Nu economisi pe consultanți; costurile lor sunt minore în comparație cu riscurile unei achiziții greșite. Ești gata să faci acest pas? Cu o echipă solidă și o abordare meticuloasă, îți poți transforma afacerea printr-un spațiu care să susțină succesul pe termen lung.
Resurse utile
ANCPI: Verifică actele la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ancpi.ro).
Primăria locală: Solicită certificatul de urbanism și adeverințe de impozite.
Programe de finanțare: Explorează fonduri UE pe fonduri-ue.ro.
Consultant cesiune de active
Daniel IACOB
