Avocat Florin Moldoveanu: Noile obligații ce le vor reveni dezvoltatorilor imobiliari

Autor: Florin Moldoveanu – Business Lawyer- Avocat titular al Cabinetului de Avocatura”Florin Moldoveanu”

În cele ce urmează vom face o evaluare a noilor perspective din punct de vedere juridic și nu numai, ca urmare a modificărilor ce urmează a fi introduse de către legiuitor în ceea ce privește noile obligații ce le vor reveni dezvoltatorilor imobiliari. Aceste modifiăari privesc introducerea informațiilor obligatorii cu privire la caracteristicile tehnice esențiale ale unităților oferite spre vânzare, astfel încât la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cumpărătorul să aibă imaginea clară a ceea ce urmează să achiziționeze.

Evaluarea noastră urmează să ofere proiecția din poziția celor două părți angrenate în procesul de achiziție al unui imobil-construcție, dezvoltatorul, respectiv cumpărătorul final.

Punct de vedere juridic – perspectiva dezvoltatorului imobiliar

1. Natura juridică a noilor obligații
   Noile reglementări introduc o obligație extinsă de informare care depășește cadrul clasic al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Datele tehnice nu mai au caracter orientativ sau comercial, ci devin elemente esențiale ale consimțământului contractual, cu efect direct asupra validității și executării contractului. Datele tehnice devin un instrument de presiune contractuală. Orice diferență minoră față de specificațiile asumate poate fi invocată pentru renegociere, blocarea recepției sau inițierea unui litigiu. Contractul riscă să fie folosit ca armă juridică, nu ca instrument de protecție.
2. Extinderea răspunderii dezvoltatorului
   Prin includerea detaliilor tehnice în documentația precontractuală, dezvoltatorul își asumă o răspundere contractuală sporită. Orice diferență între specificațiile asumate și soluțiile tehnice finale poate fi calificată drept neexecutare sau executare necorespunzătoare a obligațiilor.
3. Transferul riscului juridic
   Reglementarea mută riscul contractual aproape integral asupra dezvoltatorului, reducând semnificativ marja de adaptare tehnică în faza de execuție. Riscurile comerciale, de piață sau de aprovizionare sunt astfel convertite în riscuri juridice.

Zona de flexibilitate juridică a dezvoltatorului se reduce semnificativ, iar riscul se mută din faza de execuție în faza de pre-contractare.

4. Ambiguități legislative și potențial litigios
   Lipsa unor definiții clare privind nivelul de detaliu al informațiilor tehnice și distincția dintre proiectare și execuție creează un teren fertil pentru interpretări divergente. Această ambiguitate expune dezvoltatorul la sancțiuni administrative și litigii civile. Cumpărătorul refuză să accepte realitățile execuției în șantier, precum adaptările justificate tehnic sau soluțiile echivalente. Apar expertize contradictorii și intervenții ale autorităților fără o competență tehnică aprofundată.

5. Repozitionarea din punct de vedere tehnic

Din punct de vedere tehnic, dezvoltatorul va fi obligat să coreleze strict proiectarea, autorizația de construire,  execuția în șantier si documentația comercială.

Apar riscuri majore în situații precum modificările de soluții tehnice apărute pe parcursul execuției, lipsa unor avize sau detalii finale la momentul promisiunii, diferențe între proiectul autorizat și execuția efectivă.

Va deveni necesară o disciplină tehnică superioară și un control mult mai riguros al proiectanților și antreprenorilor.

6. Impact asupra contractelor și practicii notariale
   În practică, promisiunile de vânzare vor deveni documente complexe, cu multiple anexe tehnice. Notarii vor solicita asumări explicite, iar clauzele generale de tip «echivalent sau similar» vor fi dificil de susținut juridic.

Concluzie:

Rigiditatea excesivă a cumpărătorului va duce la blocaje, presiune pe livrare, chiar și în condiții neoptime, litigii inutile și costuri crescute care se vor reflecta în prețul final al locuinței. 

Punct de vedere juridic – perspectiva cumpărătorului

1. Creșterea reală a protecției juridice
   Noile obligații impuse dezvoltatorilor transformă datele tehnice din simple elemente de marketing în clauze contractuale esențiale. Cumpărătorul primește date tehnice clare, asumate contractual, care definesc precis obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare. Pentru cumpărător, acest lucru înseamnă că obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare devine clar determinat juridic. Consimțământul este unul informat și valid, iar în caz de neconformitate acesta are acces facil la remedii juridice precum rezilierea contractului, reducerea prețului sau despăgubiri.
   Orice abatere între specificațiile asumate și realitatea livrată poate constitui neexecutare contractuală.
   2. Consolidarea poziției contractuale a cumpărătorului
   Cumpărătorul dobândește o poziție juridică net superioară, având posibilitatea de a invoca neconformitatea bunului promis fără a mai apela la interpretări subiective. Proba devine una documentară, iar sarcina justificării revine dezvoltatorului.
2. Reducerea riscului de practici comerciale înșelătoare
   Definițiile vagi precum «finisaje premium» sau «materiale de calitate superioară» sunt eliminate din zona promisiunilor neangajante și trebuie susținute prin specificații concrete. Aceasta limitează semnificativ riscul de inducere în eroare a cumpărătorului. Cumpărătorul cunoaște soluțiile constructive, materialele, instalațiile și performanța energetică a imobilului. Poate compara proiecte pe criterii tehnice reale, nu doar pe baza randărilor sau a mesajelor de marketing. Riscul de surprize neplăcute la predare este redus semnificativ.
   4. Acces facil la remedii juridice
   În cazul neconformităților, cumpărătorul poate solicita rezoluțiunea contractului, reducerea proporțională a prețului sau despăgubiri, fără a mai fi necesară dovedirea relei-credințe a dezvoltatorului. 

Concluzie:

Protecția juridică este reală, decizia este informată, riscul este scăzut, iar litigiile sunt rare. Deci cumpărătorul câștigă legitim.  

Analiză comercială / de business

Din perspectivă comercială, transparența impusă va produce in mod cert efecte mixte.

Pe de o parte vor exista efecte pozitive în creșterea încrederii cumpărătorilor, filtrarea clienților oportuniști, profesionalizarea pieței, cresterea  avantajului competitiv pentru dezvoltatorii mari și organizați, iar pe de altă parte este clar că își vor face imediat prezența si efectele negative, în ceea ce priveste încetinirea vânzărilor în faza de pre-sale, creșterea costurilor de pregătire a documentației, reducerea marjei de manevră comercială, cât și creșterea presiunii suplimentară pe cash-flow.

Pentru a putea întelege mai bine impactul noilor modificări, vom face o comparație internațională, între statele puternice din punct de vedere economic, membre UE, referitor la obligațiile tehnice obligatorii cuprinse în promisiunile de vânzare-cumpărare.

Franța – modelul controlului total (VEFA)

În Franța, promisiunile și contractele de vânzare în stadiu de proiect includ descrieri tehnice foarte detaliate: materiale, suprafețe, compartimentări, instalații și standarde energetice. Documentația este standardizată la nivel național, iar dezvoltatorul răspunde strict pentru orice abatere. 

Efect: piață stabilă și predictibilă, accesibilă în principal dezvoltatorilor bine capitalizați.

Germania – modelul contractului „blindat”

În Germania, contractele notariale sunt de asemenea extrem de detaliate tehnic încă din faza de promisiune. Datele tehnice sunt anexate ca documente obligatorii, iar orice modificare necesită acordul scris al cumpărătorului. 

Efect: risc juridic scăzut, dar vânzări mai lente și costuri ridicate de pregătire.

Italia – modelul echilibrat

Italia include datele tehnice în promisiuni, dar acceptă marje de toleranță și clauze de ajustare. Accentul este pus pe descrierea funcțională, nu pe hiper-detaliu tehnic. 

Efect: echilibru între protecția cumpărătorului și flexibilitatea dezvoltatorului.

Spania – modelul post-criză

După criza imobiliară din 2008–2012, Spania a introdus obligații stricte de informare tehnică și sancțiuni dure pentru neconformitate. Cumpărătorul off-plan este puternic protejat. 

Efect: eliminarea dezvoltatorilor slab capitalizați și profesionalizarea pieței.

România – etapă de tranziție

România introduce obligația includerii datelor tehnice fără standarde unitare și fără toleranțe clar definite. Interpretarea rămâne în mare parte la latitudinea instanțelor. 

Riscuri: creșterea litigiilor, blocarea pre-sale-urilor și presiune pe cash-flow.

Concluzie generală

România se află într-o etapă de tranziție accelerată către un model occidental de protecție a cumpărătorului, doar ca acest import de obligații vest-europene se face fără a importa integral si mecanismele de protecție a dezvoltatorului.

Pentru dezvoltatorii disciplinați, cu echipe juridice și tehnice solide, această schimbare reprezintă o oportunitate strategică. Pentru cei nepregătiți, reprezintă un risc major care poate duce la litigii, blocaje financiare și ieșirea din piață.