Wolf Theiss: Autorizațiile de securitate la incendiu – trei mituri care ar putea să submineze investițiile imobiliare

Articol scris de: Antonia Nica – Senior Associate și Dana Toma – Counsel, membre ale echipei de Real Estate & Construction, Wolf Theiss

În ciuda incendiilor de anvergură care au avut loc în ultimele două decenii, de la platforme industriale la spații publice, România continuă să se confrunte cu dificultăți în respectarea normelor de siguranță la incendiu. Fiecare incident scoate la iveală nu doar lacune persistente în aplicarea reglementărilor, ci și ignoranța și, în unele cazuri, naivitatea actorilor din piață.

Deoarece piața nu este întotdeauna pe deplin transparentă și favorizează adesea jumătățile de adevăr, mai multe mituri persistente privind siguranța la incendiu continuă să expună proprietarii, investitorii și chiriașii la riscuri semnificative – de la amenzi administrative și o potențială închidere a activității (în funcție de activitatea desfășurată) până la răspunderea penală, care nu poate fi exclusă.

Acest articol își propune să examineze și să demonteze trei dintre cele mai comune mituri.

Mitul 1: Spațiile sub 600 mp nu necesită autorizație de securitate la incendiu

Potrivit legii nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor („Legea PSI„) categoriile de construcții și renovări care necesită autorizare din punct de vedere al siguranței la incendiu sunt aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 571/2016 pentru aprobarea categoriilor de construcții și amenajări care se supun avizării şi/sau autorizării privind securitatea la incendiu. Normele metodologice de punere în aplicare a Legii PSI, aprobate prin Ordinul nr. 180/2022 („Normele Metodologice„), detaliază în continuare condițiile în care avizele de securitate la incendiu și autorizațiile de securitate la incendiu își pot pierde valabilitatea.

Pragul de suprafață reglementat prin Hotărârea Guvernului nr. 571/2016 (de exemplu, o suprafață egală sau mai mare de 600 mp pentru spațiile de birouri, comerţ, educație, turism, depozite sau unități de producție) trebuie considerat doar ca un prim nivel de evaluare și nu ca o garanție de conformitate.

Dacă elementele critice de siguranță la incendiu ale unei clădiri sunt modificate după obținerea unei autorizații de securitate la incendiu, autorizația inițială își poate pierde valabilitatea în măsura în care condițiile inițiale în considerarea cărora a fost eliberată autorizația nu mai sunt îndeplinite. Astfel de modificări pot include modificări care afectează rezistența la foc, limitarea propagării incendiilor la vecinătăți și în interiorul compartimentelor de incendiu, evacuarea utilizatorilor, siguranța forțelor care intervin pentru stingerea incendiilor, alimentarea cu apă sau energie pentru sistemele de incendiu sau utilizarea sporită a materialelor combustibile.

În practică, dacă se preconizează modificarea unor astfel de elemente, înseamnă că:

• o nouă documentație tehnică cu privire la spațiile în care sunt planificate modificările trebuie să fie întocmită și verificată de un verificator de proiecte atestat;
  
• ca regulă generală, este necesară obținerea avizului de securitate la incendiu înainte de începerea lucrărilor de construire; și
  
• cel mai probabil, este necesară obținerea unei noi autorizații de securitate la incendiu anterior începerii utilizării spațiului respectiv, chiar dacă o autorizație de securitate la incendiu fusese obținută în trecut cu privire la întreaga clădire.
  

Astfel, chiar dacă se intenționează modificări într-un spațiu mai mic de 600 mp, dacă acesta este situat într-o clădire autorizată, trebuie efectuată o analiză adecvată pentru a determina dacă este necesară obținerea unui aviz nou de securitate la incendiu și/sau a unei autorizații de securitate la incendiu.

Neobținerea autorizației de securitate la incendiu poate atrage amenzi cuprinse între 20.000 RON și 50.000 RON. Pentru anumite categorii de spații și în anumite condiții, autoritățile pot dispune încetarea activității în spațiile respective până la intrarea în legalitate. În plus, o astfel de nerespectare a legii poate afecta valabilitatea autorizației de securitate la incendiu pentru întreaga clădire și poate expune ocupantul spațiului asupra căruia se intervine unei răspunderi față de proprietar sau alți chiriași. De asemenea, asigurătorii tind să respingă cererile de despăgubire în caz de incendiu atunci când autorizarea nu este conformă cu legislația.

Pentru a evita expunerea la o răspundere nedorită, este recomandată implicarea activă alături de consultanți juridici și tehnici, precum și cu autoritățile de securitate la incendiu, pentru a confirma dacă modificările avute în vedere impun re-autorizarea.

În concluzie, o suprafață mai redusă nu oferă protecție investiției dacă modificările propuse pot conduce la reluarea procedurii de autorizare și pot genera o răspundere juridică.

Mitul 2: Proprietarul este întotdeauna responsabil pentru obținerea autorizației de securitate la incendiu; chiriașii se pot relaxa.

Legea PSI impune alocarea în mod expres a obligațiilor legate de securitatea la incendiu între părțile contractante ale unui contract de închiriere. Deși este general acceptat ca proprietarul să obțină autorizația de securitate la incendiu pentru întreaga clădire sau spațiile comune, în lipsa unui cadru contractual clar, în practică apar în mod frecvent conflicte privind partea responsabilă pentru obținerea autorizației de securitate la incendiu pentru lucrările de amenajare realizate pe durata derulării contractului.

Legea PSI plasează responsabilitatea autorizării în sarcina beneficiarului investiției, și nu a proprietarului înregistrat în Cartea Funciară. Beneficiarul poate fi considerat fie chiriașul, fie proprietarul, în funcție de prevederile contractuale și de circumstanțele de fapt aplicabile fiecărui caz.

• Proprietarul poate fi considerat beneficiar în calitate de proprietar înregistrat al clădirii care face obiectul lucrărilor de amenajare. Această interpretare este consolidată în situațiile în care contractul de închiriere obligă chiriașul să restituie spațiul în starea în care se află („as is”) la finalul perioadei contractuale.
  
• În schimb, dacă chiriașul finanțează și execută lucrările de amenajare, acesta poate fi considerat beneficiar, deoarece execută sau pune în funcțiune efectiv lucrările, suportă costurile aferente și în cele din urmă ocupă și utilizează spațiul închiriat modificat. Această interpretare poate fi consolidată în situațiile în care contractul de închiriere obligă chiriașul să îndepărteze toate lucrările de amenajare la încetarea contractului de închiriere şi să îl aducă la starea iniţială.
  

Alocarea responsabilităților privind securitatea la incendiu este esențială atât în etapa de redactare și negociere a contractelor de închiriere, cât și în contextul unei potențiale tranzacții. Cea mai sigură modalitate de a evita dispute, răspunderi reziduale sau întreruperi ale activității este includerea unor clauze contractuale clare care să reglementeze:

• alocarea clară a responsabilităților referitoare la securitatea la incendiu între proprietar și chiriaș;
  
• identificarea clară a „beneficiarului” pentru fiecare categorie de lucrări;
  
• obligarea beneficiarului să obțină avizul de securitate la incendiu înainte de efectuarea lucrărilor de construire și autorizația de securitate la incendiu înainte de operarea în spațiu;
  
• despăgubiri specifice pentru pierderile cauzate de lipsa autorizației de securitate la incendiu, atunci când acestea sunt fezabile din perspectivă comercială; și
  
• nevoia de re-autorizare atunci când este necesară îndepărtarea modificărilor chiriașului și coordonarea duratei închirierii cu perioada necesară pentru obținerea aprobărilor/autorizațiilor, în special la încetarea contractului.
  

Mitul 3: O autorizație de securitate la incendiu trebuie să reglementeze întreaga clădire; autorizarea parțială nu este permisă.

Normele Metodologice permit în mod expres autorizarea parțială atunci când anumite criterii sunt îndeplinite.

În cazul în care o clădire mixtă sau monofuncțională este deja pusă în funcțiune și o parte din ea urmează să fie reamenajată sau să i se schimbe destinația, Legea PSI permite obținerea unei noi autorizații de securitate la incendiu care privește doar zona asupra căreia se intervine și nu obligă la re-autorizarea întregii clădiri. Noua autorizație se va constitui ca anexă la autorizația de securitate la incendiu a întregii clădiri.

Dacă în schimb clădirea nu a fost autorizată anterior și se încadrează în categoriile care necesită o autorizație de securitate la incendiu, autorizarea parțială este în continuare posibilă cu condiția ca:

• spațiul asupra căruia se intervine să se califice drept compartiment de incendiu sau să fie delimitat de elemente de construcție similare unui compartiment de incendiu; și
  
• scenariul de siguranță la incendiu să evalueze impactul modificărilor sau schimbării de destinație asupra cerințelor fundamentale de siguranță la incendiu ale întregii clădiri.
  

Autorizarea parțială este utilă pentru clădirile cu mai mulți chiriași și reamenajările realizate în mai multe etape. Investitorii ar trebui însă să bugeteze un efort suplimentar de consultanță necesar pentru a demonstra că „izolarea” spațiului asupra căruia se intervine nu diluează garanțiile de securitate la incendiu ale clădirii.

Transformarea miturilor în conformitate și avantaj competitiv

Încrederea în astfel de mituri poate compromite cu ușurință o investiție. În contextul actual, marcat de prudență, conformarea cu cerințele privind securitatea la incendiu nu mai reprezintă o simplă formalitate, este un avantaj competitiv care protejează oamenii, capitalul și valoarea activelor. Miturile nu ar trebui lăsate să submineze poziția unui investitor.