Va sparge OUG 31 / 2025 zidurile birocrației sau va construi doar iluzii în urbanismul românesc? – Articol de Av. Camelia Ionescu

Articol de Avocat Camelia Ionescu, Managing Partner, Ionescu & Associates Law Office

Va sparge OUG 31 / 2025 zidurile birocrației sau va construi doar iluzii în urbanismul românesc?

Într-un cartier din București, un teren gol așteaptă de trei ani să devină un bloc de locuințe. Actele zac pe birouri, prinse în hățișul birocrației, iar dezvoltatorul numără pierderile. La Timișoara, un proiect de infrastructură finanțat prin PNRR riscă să rateze termenele din cauza avizelor întârziate. Aceasta este realitatea urbanismului românesc – un labirint administrativ care sufocă investițiile și visele de orașe moderne. Pe 30 aprilie 2025, Guvernul a lansat Ordonanța de Urgență nr. 31/2025, o reformă ambițioasă care promite să dărâme zidurile birocrației și să accelereze construcțiile. Dar va reuși această ordonanță, intrată parțial în vigoare la publicare și cu prevederi suplimentare aplicabile din 30 mai 2025, să transforme peisajul urbanistic al României, sau va rămâne doar o promisiune nerostită?

O piață imobiliară prinsă între creștere și blocaje

Sectorul construcțiilor este un motor vital al economiei românești, contribuind cu peste 7% la PIB și generând zeci de mii de locuri de muncă, de la arhitecți la furnizori de materiale. În 2025, piața imobiliară a arătat semne de dinamism, cu tranzacții în creștere cu 2% în primul trimestru, atingând 169 de milioane de euro. Totuși, scăderea suprafețelor autorizate pentru construcții semnalează o problemă sistemică: birocrația. Procesele de avizare a planurilor urbanistice și de obținere a autorizațiilor pot dura între 6 luni și 3 ani, descurajând investitorii și întârziind proiectele finanțate prin Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR), care trebuie finalizate până la jumătatea lui 2026.

Ordonanța de Urgență nr. 31/2025, publicată în Monitorul Oficial pe 30 aprilie 2025, răspunde acestor provocări prin modificarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea construcțiilor. Majoritatea prevederilor au intrat în vigoare imediat, dar sancțiunile pentru nerespectarea termenelor de avizare (Art. I, pct. 5-7 și Art. V) se aplică de la 30 mai 2025, oferind autorităților o perioadă de tranziție (Art. XII).

Pilonii reformei: ce promite OUG 31/2025?

OUG 31/2025 introduce măsuri menite să simplifice procedurile și să accelereze investițiile. Printre cele mai semnificative schimbări se numără:

Avizarea tacită, o sabie cu două tăișuri: Pentru autorizațiile de construire, Art. II, alin. (110) din Legea nr. 50/1991 prevede că, dacă autoritățile nu emit avizele sau nu solicită clarificări în maximum 15 zile (sau 30 de zile pentru cazuri precum monumentele istorice), avizele se consideră acordate tacit. Beneficiarii pot continua procedura pe baza unei declarații pe propria răspundere (Art. II, alin. (112)). Excepție fac instituțiile din sistemul național de apărare, ordine publică și securitate, unde avizarea tacită nu se aplică (Art. II, alin. (111)).

Termene stricte pentru urbanism: În domeniul urbanismului, Art. I, alin. (41)-(42) din Legea nr. 350/2001 obligă autoritățile locale să analizeze documentațiile în maximum 30 de zile și să emită avizele de oportunitate în 15 zile. Pentru alte avize, termenul general este de 30 de zile, cu excepții pentru protecția mediului (15 zile după procedurile specifice) sau monumente istorice (30 de zile după analiza în comisii) (Art. I, alin. (10)).

Reducerea costurilor: Art. I, alin. (31) interzice perceperea de taxe multiple pentru reanalizarea documentațiilor urbanistice revizuite de beneficiari privați, iar Art. VI elimină taxele pentru avizele proiectelor publice, reducând povara financiară.

Digitalizare și transparență: Avizele trebuie transmise electronic în ziua emiterii (Art. I, alin. (20) și Art. II, alin. (116)), iar autoritățile sunt obligate să informeze beneficiarii despre datele ședințelor comisiilor de avizare (Art. I, alin. (12)). Art. X asigură că proiectele aflate în curs de avizare beneficiază de noile termene, revitalizând dosare blocate.

„Este o reformă curajoasă, care poate schimba dinamica pieței”, spune Elena Marinescu, reprezentant al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România. „Avizarea tacită și termenele stricte sunt exact ce ne lipsea pentru a atrage investitori și a livra proiecte la timp.”

Provocările implementării: între speranță și scepticism

Deși OUG 31/2025 promite mult, aplicarea sa ridică semne de întrebare. Avizarea tacită, de exemplu, este un mecanism revoluționar, dar riscant. „Dacă un proiect este aprobat tacit și ulterior apar nereguli, cine răspunde?” întreabă Radu Popa, arhitect și membru al Ordinului Arhitecților din România. Art. II, alin. (113) plasează responsabilitatea asupra entităților emitente care nu furnizează informații în termen, dar lipsa de claritate juridică ar putea genera un val de litigii. În plus, avizarea tacită nu se aplică pentru avizele de oportunitate (Art. I, alin. (43)), limitând impactul în anumite etape.

Capacitatea administrativă este o altă piedică majoră. Primăriile, mai ales din orașele mici, se confruntă cu lipsa personalului calificat. Art. IV cere autorităților să prioritizeze proiectele PNRR și să monitorizeze cazurile de avizare tacită, dar fără investiții în digitalizare și formare, aceste obligații riscă să rămână declarative. „Digitalizarea sună bine, dar în primăria noastră abia gestionăm cererile cu doi angajați”, mărturisește Maria Ionescu, funcționar într-o primărie de sector din București.

Criticii subliniază și procesul grăbit de adoptare a ordonanței, fără consultări publice extinse, ceea ce a stârnit nemulțumiri. Mai mult, absența Codului Urbanismului, amânat de ani de zile, lasă reforma fără o viziune integrată. „Simplificarea procedurilor este binevenită, dar fără un cadru strategic, riscăm dezvoltarea haotică a orașelor”, avertizează Ioana Vasile, urbanist și profesor la Universitatea de Arhitectură din București.

București și Cluj: teste de foc pentru reformă

Bucureștiul, cu o cerere uriașă de locuințe și spații comerciale, este un teren de încercare pentru OUG 31/2025. Un proiect rezidențial din sectorul 6, blocat timp de 22 de luni din cauza avizelor, ar putea beneficia de noile termene. Conform Art. X, proiectele aflate în curs de avizare la 30 aprilie 2025 aplică noile reguli, reducând timpul de așteptare la 3-6 luni. Totuși, primăriile de sector se confruntă cu un volum mare de cereri, iar digitalizarea parțială încetinește procesele.

În Cluj-Napoca, un hub imobiliar dinamic, ordonanța ar putea accelera proiecte precum un parc tehnologic planificat în zona de est a orașului. „Noile termene ne dau speranța că vom putea livra mai rapid”, spune Andrei Pop, dezvoltator local. Totuși, el avertizează că lipsa personalului din primării și riscurile juridice ale avizării tacite necesită clarificări urgente.

Sustenabilitate și echilibru: mize uitate?

Dincolo de viteză, urbanismul românesc are nevoie de sustenabilitate. OUG 31/2025 menționează dezvoltarea „coerentă și sustenabilă” în preambul, dar nu include măsuri concrete pentru protecția mediului sau calitatea spațiului urban. „Riscăm să construim rapid, dar prost, dacă nu prioritizăm spațiile verzi și infrastructura publică”, spune Ana Munteanu, activist civic din București. Reforma ar putea fi completată cu reglementări care să încurajeze construcțiile ecologice și planificarea comunitară.

Un moment decisiv pentru România urbană

OUG 31/2025 este un pariu curajos, care poate revitaliza piața imobiliară și accelera proiectele PNRR. Avizarea tacită, termenele stricte și digitalizarea sunt pași spre un urbanism mai eficient, dar succesul depinde de claritate juridică, resurse administrative și o viziune pe termen lung. În 2025, cu termenele PNRR bătând la ușă, România nu își permite să rateze această oportunitate.

Va sparge ordonanța zidurile birocrației sau va construi doar iluzii? Răspunsul se va contura în lunile următoare, pe șantierele din București, Cluj sau Timișoara. Un lucru este cert: viitorul orașelor noastre depinde nu doar de legi, ci de curajul de a construi responsabil, sustenabil și împreună.

Acționează acum: oportunitatea ta în urbanismul românesc

Investitori, dezvoltatori, arhitecți – OUG 31/2025 deschide o fereastră unică pentru a valorifica potențialul pieței imobiliare. Noile termene și avizarea tacită reduc riscurile financiare și accelerează proiectele. Nu aștepta! Analizează acum proiectele blocate, pregătește documentațiile conform noilor reguli și colaborează cu autoritățile pentru a profita de această reformă. Participă la consultările publice și propune soluții pentru clarificarea avizării tacite – vocea ta poate modela implementarea. Timpul este esențial, cu termenele PNRR bătând la ușă. Acționează astăzi pentru a construi orașele de mâine!

Implică-te pentru orașul tău

Cetățeni, autorități locale, profesioniști din urbanism – aveți un rol crucial în succesul OUG 31/2025. Cetățenii pot cere transparență din partea primăriilor și susține proiecte sustenabile prin petiții sau dezbateri publice. Autoritățile trebuie să investească în digitalizare și formare pentru a respecta termenele. Arhitecții și urbaniștii pot propune soluții inovatoare care să combine viteza cu calitatea. Implică-te acum: participă la ședințele consiliilor locale, monitorizează aplicarea ordonanței și cere dezvoltarea responsabilă a comunității tale. Viitorul urban al României depinde de noi toți!

Concluzii pentru investitori

Oportunitate majoră: OUG 31/2025 reduce timpul de avizare la 15-30 de zile și introduce avizarea tacită (Art. II, alin. (110)), minimizând întârzierile și costurile. Profită acum pentru a lansa sau debloca proiecte.

Acțiune imediată: Pregătește documentațiile conform noilor reguli și depune-le rapid pentru a beneficia de termenele scurte (Art. X). Colaborează cu avocați pentru a gestiona riscurile avizării tacite.

Atenție la riscuri: Lipsa clarității juridice și capacitatea administrativă slabă pot genera obstacole. Monitorizează implementarea și participă la dialogul cu autoritățile.

Gândește sustenabil: Investește în proiecte ecologice pentru a răspunde cererii de locuințe și spații verzi, câștigând încrederea comunităților.

OUG 31/2025 este un pariu curajos, care poate revitaliza urbanismul românesc. Va sparge zidurile birocrației sau va construi doar iluzii? Răspunsul se va contura pe șantierele din București, Cluj și Timișoara, unde fiecare autorizație eliberată – sau blocată – va spune povestea reformei. Miza este uriașă, iar 2025 este anul decisiv.